最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）
法释〔2003〕7号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
二○○三年四月二十八日
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
中华人民共和国政府和巴林国政府关于鼓励和相互保护投资协定
中国 巴林
中华人民共和国政府和巴林国政府关于鼓励和相互保护投资协定
中华人民共和国政府和巴林政府（以下称“缔约双方”），
愿为鼓励和保护缔约一方的投资者在缔约另一方领土内投资，并为这种投资创造有利条件，
愿在相互尊重主权、平等互利原则的基础上，加强两国间的经济合作，
达成协议如下：
第一条
本协定内：
一、“投资”一词系指缔约一方投资者依照接受投资缔约另一方的法律和法规在其领土内所投入的各种财产，主要包括：
（一）动产，不动产及其他财产权利；
（二）公司股份或以其他形式享有的公司利益；
（三）金钱请求权或其他具有经济价值的行为请求权；
（四）著作权，工业产权，专有技术和工艺流程；
（五）法律或公共合同授予的权利，法律授予的任何特许权。
二、“投资者”一词
在中华人民共和国方面，系指：
（一）具有其国籍的自然人；
（二）按照中华人民共和国的法律设立，其住所在中华人民共和国领土内的经济组织。
在巴林国方面，系指：
（一）具有巴林国国籍的公民；
（二）按照巴林国法律组建，其住所在巴林国领土内的合伙，公司和其他法律实体。
三、“收益”一词系指由投资所产生的款项，如利润，股息，利息，提成费和其他合法收入。
第二条
一、缔约一方应鼓励缔约另一方的投资者在其领土内投资，并依照其法律和法规接受这种投资。
二、缔约一方应在法律许可的情况下，尽可能地为在其领土内从事与投资有关的活动的缔约另一方国民获得签证提供帮助和便利。
第三条
一、缔约任何一方的投资者在缔约另一方的领土内的投资和与投资有关的活动应享受平等待遇并受到保护。
二、本条第一款所述的待遇和保护不应低于其给予任何第三国投资者的相同投资及与投资有关的相同活动的待遇和保护。
三、本条第一款和第二款所述的待遇和保护，不应包括缔约另一方依照关税同盟，自由贸易区，经济联盟，避免双重征税协定和为了方便边境贸易而给予第三国投资者的投资的任何优惠待遇。
第四条
一、只要符合下列条件，缔约任何一方可以为了公共利益对缔约另一方的投资者在其领土内的投资采取国有化或其他类似措施（以下称“征收”）：
（一）依照国内法律程序；
（二）非歧视性的；
（三）给予补偿。
二、本条第一款（三）所述的补偿，应等于宣告征收时被征收的投资财产的市场价值；补偿的支付应可自由兑换和转移，并不得不当迟延。
三、缔约一方的投资者在缔约另一方领土内的投资，如果由于战争或其他武装冲突、革命、全国紧急状态、反叛或其他类似事件而遭受损失，缔约另一方给予其的待遇，不应低于它给予任何第三国投资者的待遇。
第五条
缔约任何一方应按照其法律和法规，保证缔约另一方投资者转移在其领土内的投资和收益，包括：
（一）利润，股息，利息及其他合法收入；
（二）投资的清算款项；
（三）与投资有关的贷款协议的偿还款项；
（四）本协定第一条第一款第（四）项的提成费；
（五）技术援助或技术服务费、管理费；
（六）有关承包程工程的支付；
（七）在缔约一方的领土内从事与投资有关活动的缔约另一方国民的正常收入。
第六条
上述转移应采用可自由兑换货币，依照转移之日接受投资缔约一方的通行汇率进行。
第七条
如果缔约一方或其机构对其投资者在缔约另一方领土内的某项投资做了担保，并据此向投资者作了支付，缔约另一方应承认该投资者的权利或请求权转让给了前一缔约方或其机构，并承认前一缔约方或其机构对上述权利或请求权的代位。代位的权利或请求权不得超过该投资者的原有权利或请求权。
第八条
基于缔约双方的一致同意，如果本协定与投资所在缔约一方的法律法规没有冲突，本协定将适用于投资者于协定生效前在该缔约一方境内所作的投资。
第九条
一、缔约一方投资者与缔约另一方之间就在缔约另一方领土内的投资产生的任何争议，应尽可能由争议双方当事人通过协商友好解决。
二、如争议自协商解决之日五个月内，未能按照本条第一款的规定通过协商友好解决，缔约一方的投资者可以将争议提交投资所在国有管辖权的法院解决。
三、如涉及国有化和征收补偿款额的法律争议，自协商之日起五个月内，未能按照本条第一款的规定通过协商友好解决，应任何一方的请求，争议可提交下列仲裁庭仲裁：
（1）依据1965年3月18日在华盛顿签署的《解决国家和他国国民之间投资争端公约》设立的“解决投资争端国际中心”；或
（2）专设仲裁庭。
但是，如果作为争议一方当事人的投资者已经诉诸了本条第二款规定的程序，则本款规定不适用。
四、在不损害本条第三款规定的前提下，该款第二项规定的专设仲裁庭应按照下列方式逐案设立：争议双方应各任命一名仲裁员，该两名仲裁员应共同提名一位与缔约双方均有外交关系的第三国国民作为首席仲裁员。前两名仲裁员应在争议一方书面通知另一方要求仲裁之日起两个月内任命，首席仲裁员应在四个月内任命。如在上述规定的期限内仲裁庭尚未组成，争议任何一方可邀请“解决投资争端国际中心”秘书长作出所需的任命。
五、专设仲裁庭应自行制定其程序。但是在制定程序时，仲裁庭可以参照“解决投资争端国际中心”的仲裁规则。
六、本条第三款第（一）项和第（二）项所指的仲裁庭应以多数票作出裁决。裁决是终局的，对争议双方具有法律拘束力。缔约双方应承担执行裁决的义务。
七、本条第三款第（一）项和第（二）项所指的仲裁庭，应依照争议中接受投资的缔约一方的法律作出裁决，包括冲突法规则、本协定的规定和可适用的国际法原则。
八、争议各方应承担其仲裁员及出席仲裁程序的代表的费用。首席仲裁员和其它费用应由争议双方平均承担。仲裁员可在裁决中指示争议双方中的一方承担较高比例的费用。
第十条
一、缔约双方对本协定的解决或适用所产生的争议，应尽可能通过外交途径协商解决。
二、如果争议未能友好解决，根据缔约任何一方的要求，可将争端提交仲裁庭解决。
三、该仲裁庭应按下列方式逐案设立：自收到仲裁要求之日起两个月内，缔约双方应各自任命一名仲裁员。该两名仲裁员应选定一位第三国国民，经缔约双方的同意担任首席仲裁员。首席仲裁员的任命应在自前两名仲裁员任命之日起两个月内作出。
四、如果未能在本条第三款规定的期限内作出必要的任命，缔约双方间又无其他约定，缔约任何一方可以提请国际法院院长作出必要的任命。如果国际法院院长是缔约任何一方的国民，或由于其他原因不能履行此项任命，应请国际法院副院长作出必要的任命。如果国际法院副院长也是缔约任何一方的国民，或同样由于其他原因不能履行此项任命，应请国际法院中非缔约任何一方国民的下一位最资深法官履行此项任命。
五、仲裁庭的裁决应以多数票作出。裁决对缔约双方具有法律拘束力。争议各方应承担其仲裁员及出席仲裁程序的代表的费用；首席仲裁员和其它费用应由争议双方平均承担。仲裁庭可在裁决中指示争议双方中的一方承担较高比例的费用，这种裁决对缔约双方具有法律拘束力。仲裁庭将自行决定其仲裁程序，并按照本协定的规定作出决定。
第十一条
根据本协定第三条的规定，如果缔约一方根据其法律和法规给予缔约另一方投资者的投资或与投资有关活动的待遇较本协定的规定更为优惠，应从优适用。
第十二条
一、本协定自缔约双方完成各自国内法律程序并以书面形式相互通知之日起三十天后生效，有效期为十年。
二、如果缔约任何一方未在本条第一款规定的有效期届满前一年书面通知缔约另一方终止本协定，本协定将继续有效。
三、本协定第一个十年有效期届满后，缔约任何一方可随时终止本协定，但至少应提前六个月书面通知缔约另一方。
四、对本协定终止之日前所作出的投资，本协定第一条至第十二条的规定应自本协定终止之日起继续适用十年。
由双方政府正式授权其各自代表签署本协定，以昭信守。
本协定于一九九九年六月十七日在北京签订，一式两份，每份都用中文、阿拉伯文和英文写成，三种文本同等作准。若文本解释发生分歧，以英文本为准。