征收集体土地审批程序和要求

王卫洲


征地审批

1、征地审批权限。

　　按照土地管理法的规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府。
一、下列情形中由国务院批准征收。
（一）1、征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。
　　将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。
　　土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。
　　基本农田以外的耕地即一般耕地。
（三）其他类型的土地超过七十公顷的。
　　即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。
（四）、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。
　　按照土地管理法的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地涉及农用地转用的，农用地转用应当有国务院批准，而土地管理法第四十五条规定经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，故在征收农用地的若用地项目属于省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目则征地审批实际上也应当由国务院批准。

二、省级人民政府的征地审批权限。

　　基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。

2、征收土地报批程序（以批次征地为例）。
　　第一步：征地告知。在征地报批前，市、县（市）国土资源部门就当将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以《征地告知书》的形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。同时告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。《征地告知书》应当在拟征土地所在地的村、组内张贴。征地按规定告知后，应当填写《征地告知书送达证明》。征地告知后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。
　　第二步：征地调查确认。在征地告知后，市、县（市）国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。
　　第三步：组织征地听证。被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县（市）国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县（市）国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。
第四步组织报批材料。
报批材料主要有：
1、建设用地项目呈报材料“一书四方案”即建设用地呈报说明书、征收土地方案、农用地转用方案、耕地补充方案、供地方案；
2、补充耕地证明；
3、征地补偿费用标准、安置措施的说明材料；
4、征地用途、位置、补偿标准、安置途径告知书；
5、被征用农村集体经济组织和农民要求听证的，听证笔录；
6、占用林地的，提供林业主管部门出具的《使用林地审核同意书》；
7、土地利用总体规划审核意见；
8、农用地转用计划通知书；
9、土地权属地类面积审核表及集体土地所有权证；
10、建设项目用地勘测定界成果报告书及勘测定界图 ；
11、拟占用土地的1/1万分幅土地利用现状图、总体规划图；
12、补充耕地位置图（在1/1万分幅土地利用现状图上标注）；
13、失地农民签署的知情确认材料。
第五步：报批审查：根据批准权限，根据用地在土地利用总体规划图上的位置，分城市批次用地和村镇批次用地或单独选址项目用地等形式上报。
　　审查并批准用地：由国务院和省级人民政审查批准，对于程序合法、要件齐全的依照土地利用总体规划、国家产业政策和用地政策，对上报的建设项目用地进行审查并批准用地。
第六步：缴纳有关税费：用地经批准后，按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，税费缴清后方可领取用地批文。
第七步两公告一登记。
　　征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
简述共有财产的分割原则和方式

王海宏


　　一、分割的原则
　　按份共有人有公请求从共有财产中分割出属于他的份额，共同共有人在共有关系解体以后（如夫妻离婚、分家等），也要对共有财产进行分割。共有财产分割应遵循如下原则：
　　（一）分割共有财产，应遵循法律的规定
　　分割夫妻共有财产，必须遵循婚姻法的规定。分割共有财产不得损害国家、集体和他人的利益，不能把属于国家、集体的财产，例如承包的土地、借用集体组织的工具、他人存放的财产等作业共有财产分割。如有隐匿的赃款、赃物等非法所得，必须依法追缴，也不能作为共有财产分割。此外，分割共有财产不得损害债权人和其他利害关系人的利益。分割房屋以后，要按法律规定的方式办理登记过户手续。
　　（二）分割共有财产应充分贯彻平等协商、和睦团结的精神
　　各共有人对共有财产分割的范围、期限、方式以及分配方法等，均可通过协商决定。在协商中，应本着和睦团结、互助互让的精神，国求达成一致协议。按份共有的共有人就共有财产的分割不能取得一致意见的，可以由多数共有人和持有斗数以上的共有人决定，但多数人和份额多的共有人作出决定不得损害少数人的利益。共同共有关系终止时，共有人对共有财产的分割没有达成协议的，“应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况”。比如，从事某种职业所必需的物(专业书籍、生产工具等)，应尽可能地给需要的一方，差价可以作价折抵。共有人就共有财产的分割发生争议的，可以请求人民法院依法裁决。
　　（三）分割共有财产，应遵守合同的规定
　　如果共有人之间事先订立合同，明确规定了共有财产的分割方式，则各共有人应依合同的规定分割共有财产。在按份共有中，合同禁止在共有存续期间分割共有财产，或规定共有人在一定期限内不得退出共有的，则在合同规定的期限内不得分割共有财产。某个共有人将其份额转让给共有人之外的其他人，该受让人加入共有的，也应遵守合同的规定。
　　侵害共有财产时，按份共有人一般只能取得相当于自己份额的财产，否则?是不当得得利，应将超过份额的部分返还给其他共有人。
　　二、分割的方式
　　对其有财产的分割可以采取三种方式：
　　（一）对于共有分割，在不影响共有财产的使用价值和特定用途时，可以对共有财产采取实物分割的方式。可以进行实物分割的共有物一般是可分物，如粮食、布匹等。
　　（二）变价分割
　　如果共有财产不能分割或者分割有损其价值，而且各共有人都不愿意接受共有物时，可以将共有物出卖，由各共有人分别取得价金。
　　（三）作价补偿
　　对于不可分割的共有物，共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由该共有人取得该菜有物。对于共有物的价值走出其应得份额的部分，取得共有物的共有人应对其他共有人作价补偿。


北安市人民法院　王海宏