河南省建设厅


河南省建设厅关于印发《河南省城市房地产中介服务管理办法》的通知

豫建住房〔2002〕6号


各省辖市房地产管理局：
为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

二OO二年三月五日



附件：河南省城市房地产中介服务管理办法


附件


河南省城市房地产中介服务管理办法




第一章 总 则


第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。
本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。


第二章 中介服务人员资格管理


第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。
第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。
房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》,并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。
第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。
第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。
房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。
遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。
第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。


第三章 中介服务机构管理


第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。
凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有单位的名称、组织机构及章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和经费；
（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。
一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。
二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。
第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。
（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
一级房地产经纪机构，可代理各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。
二级房地产经纪机构，可代理建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。
三级房地产经纪机构，可代理建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。
（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可代理建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。
一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。
设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%。
房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。
第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。
第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。
第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；
（四）依法交纳税费；
（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。


第四章 中介业务管理


第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。
第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同各方当事人名称（姓名）；
（二）中介服务项目名称；
（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；
（四）合同履行期限；
（五）收费数额和支付方式、时间；
（六）违约责任和纠纷解决方式；
（七）双方约定的其它内容。
第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。
第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。
第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。
第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。
第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。
第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。


第五章 附 则


第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。
第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。
第二十九条 省辖市房地产管理部门可以根据本办法制订实施细则。
第三十条 违反本办法规定的，由房地产管理部门按国家有关规定予以处罚。
第三十一条 本办法由省建设厅负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。



摘要：随着经济改革的不断深化，社会矛盾的日益凸显，公民维权意识的逐步增强，民事纠纷也呈现大幅度上升趋势，广大人民群众对于加强诉讼监督的呼声也日益强烈，不断加强对执行案件、调解案件及虚假诉讼、恶意诉讼的法律监督，既是现实的客观需要，也是回应广大人民群众的心声。
主题词：执行监督 调解监督 民事诉讼活动监督

民事执行是民事诉讼活动的最后一个环节，也是极其重要的一环，离开正确的执行，诉讼将失去它的现实意义，裁判就是一纸空文。而检察机关作为法律监督机关，对民事执行权利的行使具有法定监督职责。
民事调解作为解决纠纷的一种法定方式，在国内外的司法实践中被广泛运用。在我国，随着经济改革的不断深化，社会矛盾的日益凸显，公民维权意识的逐步增强，民事纠纷呈大幅度上升趋势，调解的快捷简便性得到了充分的认识和重视，目前有70%以上的民事诉讼案件以调解方式结案，有的基层法院甚至高达80%。由于调解过分强调当事人的意思自治，导致对调解监督机制的弱化。修改后的民事诉讼法首次明确了检察机关对调解的监督职权，有效填补了民事调解监督的空白点。民事调解检察监督制度的确立，是我国司法体制以及检察监督体制逐步完善的重要一步，而如何正确有效地行使检察监督职能，成为当前不容忽视的课题。
虚假诉讼、恶意诉讼直接侵犯了公民的合法财产或权益，同时也有损于司法的权威性和公信力，严重干扰了正常的审判秩序，浪费了有限的司法资源。但司法实践中，对于虚假诉讼的发现、处理和打击还处于相当薄弱的状态。针对虚假诉讼渐趋严重的情况，修改后的民事诉讼法增加了第112、113条的规定，加大了对该类案件的打击力度，也为检察机关进行法律监督提供了有力的支撑。
下面就上述三类案件如何加强检察机关对其法律监督谈几点看法：
一、当前民事执行案件、调解案件的现状
民事案件“执行难”、“执行乱”一直是群众反映强烈的热点问题。我们遗憾地看到，当前“执行难”现象并未得到有效缓解，而“执行乱”现象却与日俱增。大量在执行过程中的违法违规行为，导致当事人抗拒执行，情绪对立，无法保证执行的顺利进行，也由此衍生人民群众对司法公正、公平正义的怀疑，为社会的不稳定因素埋下了导火线，与我国构建和谐社会的初衷背道而驰。究其原因，民事执行工作缺乏强有力的法律监督是重要的一点。执行活动作为审判活动的一部分，一旦失于监督，容易导致权力滥用和司法腐败。我们有理由相信，由检察机关介入执行活动，并对其进行监督制约，理应在很大程度上能够抑制执行腐败，促进司法公正。但由于现行法律对执行监督在立法上没有明确规定，法院的改革也未同检察院的改革衔接起来，使得具有法定法律监督职能的检察机关，虽是监督者，但却处于比被监督者更弱小的地位，面对民事执行活动显得“力不从心”，无法真正发挥职能的角色。
调解具有“案结事了、彻底解决纠纷”的特点，近年来推出的大调解理念备受社会关注，调解已经贯穿于立案、审判、执行、信访工作全过程。但民事调解过程也存在不少弊端，如为了达到调解的目的，原本应当是以合意为基础的调解，演变为法官主持引导下的强制性调解。有些案件采取以拖促调、变相强迫调解的方式，甚至在当事人不愿意调解的情况下，设置障碍拒不立案，违背了民事诉讼中应当遵循的自愿合法原则，侵犯了当事人的处分权。修改后的民事诉讼法规定的先行调解原则，也有可能成为久调不决的一个借口。因此，对违反合法自愿原则的调解进行监督是人民群众的愿望，也是促进司法公正的必然要求。
二、如何加强对民事执行案件、调解案件的法律监督
1、对民事执行案件监督的方式
（1）抗诉
抗诉是现阶段民事行政检察监督的最主要手段，检察机关发现法院在民事执行程序中作出的终局性裁判、决定确有错误的, 检察机关可按照审判监督程序向人民法院提出抗诉, 通过公正的检察机关抗诉程序促进执行程序的效率, 实现执行正义性的效率, 以保护当事人合法权益。实践中，民事执行裁定实质上包含有两种情形，一种是非终局性的裁定，仅涉及程序上的问题，如中止执行、决定冻结存款、扣留、提取被执行人收入等，另一种是具有实体意义的裁定，如变更、追加被执行主体等。检察机关只能对其中具有实体意义上的错误裁定享有提出抗诉的权力，因为只有作出此类裁定的裁判权才与审判程序中的裁判权相一致。
（2）检察建议书
检察建议是指检察机关针对个案执行过程中存在的一些轻微程序违法或执行中不当、不合理行为，如拖延执行、执行不力或执行瑕疵及工作失误等，依据事实和法律向执行机关提出意见或建议，督促其采取相应措施改正工作失误或弥补瑕疵。通过检察建议的方式对执行活动实施监督，既可以简化监督程序，又可以节约诉讼资源，因此，在实践中可以较为灵活地使用。但检察建议没有强制力，实践中效果不一，立法应赋予其一定的强制力，明确规定法院收到检察建议书后一定期限内应回复检察机关。
（3）纠正违法通知书
纠正违法通知是指检察机关对民事执行中较严重的违法行为提出书面纠正意见，并通知法院予以纠正的一种监督方式。我国刑事诉讼法律规定：“检察机关发现公安机关或者公安人员在侦查或者决定、执行、变更、撤销强制措施等活动中有违法情形的，应当及时提出纠正意见。”“对于情节较重的违法情形，应当报请检察长批准后，向公安机关发出纠正违法通知书。”但该规定在民事诉讼法律中并无体现，故实践中，法院对此态度也不同。笔者也认为该种监督方式较抗诉更为便捷，应通过立法予以明确。因为法院在民事执行过程中做出的一些程序性的非终局性裁定，如中止执行、查封、扣押、拍卖等具体执行措施裁定，这类裁定中出现执行不当或违法执行的现象较为普遍。但此类裁定数量过于巨大，检察机关不可能逐一通过抗诉的形式予以纠正。在审查确有错误的情况下，检察机关可就某个具体民事执行裁定向人民法院发出纠正违法通知书，这既有利于节约司法资源，也有利于及时有效地保护当事人的合法权益。
（4）职务犯罪行为的查处
查处执行程序中的职务犯罪，是一种特殊的执行监督方式，也是目前在执行监督中唯一具有直接法律依据的监督方式。2004年高检院《关于调整检察机关直接受理案件侦查分工的通知》下发以来，检察机关通过依法受理对法院执行人员利用职务之便，贪污、挪用、索贿受贿，搞权钱交易，严重违反程序办案，徇私舞弊、玩忽职守等违法、违纪行为的举报并予以查处，既是履行其查办职务犯罪、打击腐败的神圣职责，也是对民事执行活动实行法律监督的重要体现。
2、对调解案件的法律监督方式。
　　自愿和合法的原则是民事调解必须遵循的准则，但在司法实践中，合法自愿原则并未能得到有效贯彻，这与监督乏力不无关系。 作为国家法律监督机关的检察机关，其法律监督权的职能效力应该是全面的。修改后的民事诉讼法第14条规定:“人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督”。调解和裁判都是人民法院解决民事纠纷的一种方式，从程序上看，调解和裁判都具有结束民事诉讼程序的效力;从实体上看，民事调解书和法院的裁判文书具有同等的法律效力。民事调解和民事判决、裁定一样，都是民事诉讼活动的重要组成部分，民事调解自然应当属于检察机关法律监督的范畴。从我国民事诉讼的现状来看，诉讼调解被大规模地采用，如不加以科学有效的监督势必会出现司法不公等问题，因此，将调解活动纳入检察监督范围不仅具有法律依据并且符合法治精神。 调解制度的本质属性及正当化基础是当事人的意思自治和双方的合意，因此，对违反合法自愿原则的民事调解，检察监督程序的启动应以当事人提出申诉为前提。对调解书内容无涉国家利益和社会公共利益，虽有错误但不至于严重违法，如法官违反自愿原则强制调解或变相强制调解、应回避的未予以回避等，这些案件要以当事人向检察机关申诉为前提，并且需要申诉人实质性举证;对当事人在调解时自愿放弃相关利益，事后又以违反合法自愿原则而反悔的，检察机关则不能给予救济。对于确有错误的民事调解书，检察机关审查之后，要分清调解书内容错误的原因，找出违法行为的环节、性质，查明违法行为的后果，对确需进行监督的案件，可通过发《检察建议》的方式进行监督。《检察建议》可分为一般性检察建议和纠正违法性的检察建议。
　　三、检察机关对虚假诉讼、恶意诉讼的法律监督
　　　1.虚假诉讼、恶意诉讼案件的现状。由于诉讼强调当事人意思自治，法院只对诉讼过程中事实、证据进行严格审查，法官一般只对案件相关事实进行了解，很难查明诉讼是否侵害案外人的利益，这使虚假诉讼、恶意诉讼得以滋生。有的当事人双方恶意串通，通过虚设诉讼主体、伪造编造证据，进行虚假陈述等方法捏造案件事实，提起民事诉讼，然后以双方自愿的方式结案，侵犯案外人的合法权益。有的则是当事人和法官互相勾结，法官对可能存在的民事违法行为，采取一种置身事外的态度。
　　2.如何对虚假诉讼、恶意诉讼进行查处。虚假诉讼、恶意诉讼多隐藏于正常的诉讼活动中，不经认真核查，往往不易发现，特别是当事人合谋的虚假诉讼，一般以调解结案形式出现，也基本上不存在当事人申诉的情形，这就增加了检察监督的难度。查办虚假诉讼、恶意诉讼的突破口往往在于案件关键证据、事实的查明，或是法律关系的正确判断，这就要求检察机关在查处过程中加强调查取证。要坚持书面审查与补充调查相结合，坚持全面审查与重点审查相结合，把握关键环节，对当事人陈述、提交法庭审理证据、鉴定意见、诉讼文书、法院裁判文书等进行全面细致的核查，从中发现可疑之处，进而发现虚假诉讼、恶意诉讼的事实。
　　3.检察监督的方式。一是丰富检察监督的方式，将抗诉与检察建议有机结合。对当事人恶意串通，以虚假诉讼、恶意诉讼方式损害国家、集体、第三人合法权益的案件，检察机关在查清事实的基础上，可依法向法院提出抗诉，要求撤销虚假调解书。同时，可以建议法院按照修改后的民事诉讼法第112、113条之规定，对当事人根据情节轻重予以罚款、拘留。对毁灭、伪造主要证据或者以暴力、威胁、贿买等方法阻止证人作证、指使他人作伪证的，应当及时依法追究行为人的刑事责任。二是将办理虚假诉讼、恶意诉讼案件与监督审判人员违法违纪行为有机结合。对于当事人与审判人员互相串通或因审判人员贪污受贿、徇私舞弊等行为导致虚假调解得逞的案件，检察机关在依法提出抗诉的同时，应当依法对审判人员的职务犯罪行为进行查办，达到有效查处和打击民事虚假调解行为的目的。
　


参考文献：
【1】杨立新：《民事行政诉讼检察监督与司法公平》、《法学研究》2000年第4期。
【2】褚红军主编：《审判监督制度实证研究》，人民法院出版社2004版
【3】杨立新：《从一份执行案件民事裁定书存在的错误看加强执行监督的必要性》，载《法治研究》2009年第一期
【4】作者：胡斌 《论文检察机关对民事执行活动进行法律监督的途径和方式》
【5】作者：程玉春 《检察机关对民事执行活动进行法律监督的途径和方式》
【6】作者：夏学海 吴静 《检察机关开展民事执行监督工作机制的思考》 中国检察官2010年第12期