二手房买卖中的法律风险防范/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 07:38:00   浏览:9042   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812

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关于增加钢材“以产顶进”列名钢铁企业的通知

国家经贸委 财政部 国家税务总局


国家经济贸易委员会文件

国经贸外经[2001]494号



关于增加钢材“以产顶进”列名钢铁企业的通知

江苏省、河北省经贸委、财政厅、国家税务局:

  为进一步做好2001年钢材“以产顶进”工作,促进钢铁行业的结构调整,增强我国钢铁企业的国际竞争力,经研究,同意增加江苏苏钢集团有限公司、邢台钢铁有限责任公司为“以产顶进”列名钢铁企业,享受国家钢材“以产顶进”政策,承担国家钢材“以产顶进”任务,请有关部门按规定做好对上述企业的管理和核销工作。(完)

国家经贸委
财 政 部
税 务 总局

二OO一年五月二十八日


河北省国家安全机关使用侦察证和车辆特别通行标志规定

河北省人民政府


河北省国家安全机关使用侦察证和车辆特别通行标志规定

河北省人民政府令〔2010〕第5号


《河北省国家安全机关使用侦察证和车辆特别通行标志规定》已经2010年8月16日省政府第63次常务会议讨论通过,现予公布,自2010年10月1日起施行。


省长


二○一○年八月二十四日

河北省国家安全机关使用侦察证和车辆特别通行标志规定

第一条 为规范国家安全机关侦察证和车辆特别通行标志的使用行为,保证国家安全机关及其工作人员依法执行国家安全工作任务,根据《中华人民共和国国家安全法》等有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本规定。
第二条 本规定所称国家安全机关侦察证和车辆特别通行标志,是指国家安全部统一制发的《中华人民共和国国家安全部侦察证》(以下简称侦察证)和车辆特别通行标志。
第三条 国家安全机关及其工作人员在本省行政区域内执行国家安全工作任务,应当依照本规定使用侦察证和车辆特别通行标志。
第四条 侦察证限于国家安全机关工作人员执行国家安全工作任务时使用。
车辆特别通行标志的配置、使用范围限于国家安全机关执行国家安全工作任务的指挥车、执行侦察保卫任务和其他特殊任务的车辆。
第五条 国家安全机关应当加强对侦察证和车辆特别通行标志的管理,确定人员统一保管。国家安全机关工作人员执行任务需要使用侦察证和车辆特别通行标志时,应当按规定履行审批手续,不得故意损毁、遗失。
第六条 国家安全机关工作人员执行国家安全工作任务时,经出示侦察证,可以依法履行下列职责:
(一)查验公民和境外人员的身份证明;
(二)检查身份不明人员、有危害国家安全行为的嫌疑人员的随带物品;
(三)向有关组织和人员调查、询问与国家安全工作有关的情况;
(四)将有现场作案嫌疑或者被指控、指认有危害国家安全行为的嫌疑人员传唤至指定地点接受讯问;
(五)查看、调阅与国家安全工作有关的档案、资料和物品,查验组织和个人的信息数据、电子通信工具、器材等设备、设施。
涉及军事单位和现役军人的,按有关规定办理。
第七条 国家安全机关工作人员执行国家安全工作紧急任务时,经出示侦察证,依法享有下列权限:
(一)优先购买飞机票、火车票、船票、优先选择车(班)次和座位或者先乘坐公共交通工具后补票;
(二)按国家有关规定提请海关、边防、检验检疫、机场、车站、码头等检查机关对所带资料、器材免予检查;
(三)必要时,优先使用或者利用机关、团体、企业、事业单位和个人的交通工具、通信工具、场地或者建筑物。完成任务后应当及时归还,并支付适当费用,造成损失的,应当予以赔偿。
第八条 国家安全机关工作人员执行国家安全工作任务时,经出示侦察证或者配置特别通行标志的特种车辆,可以免费进入与执行任务有关的地区和场所。
第九条 国家安全机关执行国家安全工作紧急任务时,配置特别通行标志的特种车辆,在确保道路交通安全的前提下,不受行驶路线、方向、速度和交通信号的限制,遇交通阻碍时,优先通行,发生交通事故经公安机关交通管理部门勘查后可以先予放行,免于关卡检查,免缴收费公路、桥梁、隧道的通行费和经营性停车场的停车费。
第十条 国家安全机关工作人员使用侦察证和车辆特别通行标志执行国家安全工作任务时,有关单位和人员应当予以配合,提供必要条件,及时提交涉及国家安全工作的相关信息和资料,不得以任何理由拒绝或者阻碍,并保守所知悉国家安全工作的国家秘密。
第十一条 国家安全机关工作人员应当依照本规定使用侦察证和车辆特别通行标志。严禁利用侦察证和车辆特别通行标志进行违法活动或者谋取私利,严禁将侦察证和车辆特别通行标志转借他人使用。
除执行国家安全工作紧急任务外,不得使用车辆特别通行标志。
第十二条 任何单位和个人不得扣留侦察证和车辆特别通行标志。
严禁伪造、变造、买卖或者非法使用侦察证和车辆特别通行标志。
第十三条 公民、法人和其他组织对国家安全机关及其工作人员违反本规定使用侦察证和车辆特别通行标志的行为,有权向国家安全机关或者有关部门检举、控告,国家安全机关或者有关部门应当及时依法查处。
第十四条 国家安全机关工作人员违反本规定,有下列情形之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未按规定履行审批手续使用侦察证和车辆特别通行标志的;
(二)故意损毁、遗失侦察证和车辆特别通行标志的;
(三)利用侦察证和车辆特别通行标志进行违法活动或者谋取私利的;
(四)将侦察证和车辆特别通行标志转借他人使用的;
(五)未执行国家安全工作紧急任务,使用车辆特别通行标志的;
(六)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
第十五条 违反本规定第十条规定,拒绝或者阻碍国家安全机关工作人员使用侦察证和车辆特别通行标志执行国家安全工作任务,泄露所知悉国家安全工作的国家秘密的,依照《中华人民共和国国家安全法》及其实施细则的有关规定予以处罚。
第十六条 违反本规定第十二条规定的,由国家安全机关处以一千元以下罚款,有违法所得的,处以违法所得一倍以上三倍以下最高不超过三万元的罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十七条省国家安全机关统一制作、为执行国家安全工作任务配置的车辆特别标志的使用,参照本规定执行。
第十八条 本规定自2010年10月1日起施行。1997年9月29日省人民政府公布的《河北省国家安全机关使用侦察证暂行办法》同时废止。