论我国海上货物运输中的实际承运人制度/张方圆

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 05:27:47   浏览:8006   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
浅谈我国海上货物运输中的实际承运人制度

作者:张方圆


内容摘要:《汉堡规则》第一次在国际范围内明确规定了实际承运人制度,我国《海商法》借鉴《汉堡规则》对此制度的规定,制定了我国的海上货物运输中的实际承运人制度。本文试图从实际承运人法律制度的确立,实际承运人制度的概念,责任性质和范围等方面对这一制度作以阐释,并对不完善之处提出建议。

关键词:实际承运人 身份的认定 责任范围 责任性质 时效

一、海上货物运输中实际承运人制度的确立
(一)基于以下背景,1978年《联合国海上货物运输公约》(《汉堡规则》)为平衡船货双方利益而效法国际航空运输公约首次对海上货物运输中的实际承运人制度作了规定。
1, 在航运实践中,经常会发生同托运人签订运输合同的承运人和实际从事该合同项下部分或者全部货物运输的人并不相同的情况。如在定期租船运输中,承租人与托运人签订了海上货物运输合同,但实际完成运输的是船舶所有人或者该船的光船承租人。
2, 由于承运人和实际从事该项运输的人不是同一人,导致了一系列法律问题,提单持有人的权利得不到有力的保护,提单持有人常常找不到真正的索赔对象,而等提单持有人找到在某一法律体系下正确的索赔对象时,往往已超过了诉讼时效。大多数国家认为,在定期租船运输中,如果提单的抬头是定期租船的承租人,而且由承租人或者其代理人在提单上签字,则认为提单由承租人签发,承租人就是海上货物运输的承运人。但是少数国家却认为,在定期租船运输下,提单只是作为船舶所有人或者实际从事货物运输的人与提单持有人之间的合同,船舶所有人或者实际从事货物运输的人作为承运人应当直接对提单持有人承担货物损失的赔偿责任。而签发提单的公司只是承运人的代理人。上述分歧造成了承运人主体识别的混乱。
(二)为了解决上述问题,汉堡规则规定了实际承运人的概念和责任:
1, 将承运人和实际承运人加以区分。提单由承运船舶的船长签发的,视为代表承运人签发。在定期租船运输中,如果船东实际从事海上货物运输,但装卸港的代理人由承租人委托,并且代理人签发了抬头为承租人公司的提单,则提单项下的承运人是承租人,船东仅仅是实际承运人。
2, 承运人应当对全部运输负责,有关承运人的部分责任同样适用于实际承运人。应当强调的是,实际承运人的责任仅限于承运人的部分责任。在一定情况下,承运人和实际承运人应当对货物的灭失、损坏或者迟延交付直接承担责任,提单持有人可以直接向其中一方或者同时向双方提起索赔。但是,实际承运人仅仅在货物的灭失、损坏或者迟延交付的原因发生在实际承运人实际控制的运输阶段,是由于实际承运人的过失而引起的情况下,才需要直接向提单持有人承担责任。
(三),汉堡规则的上述制度被我国海商法直接引用。
我国《海商法》吸收了《汉堡规则》的实际承运人制度。《海商法》第四十二条第二款规定:“实际承运人”是指接受承运人委托,从事货物运输或者部分运输的人,包括接受转委托从事此项运输的其他人。《海商法》在第六十一条到第六十四条进一步确定了实际承运人的法律责任。
1.实际承运人要就他实际进行的运输部分与承运人负相同的责任,但承运人承担法律以外的责任或减少法律赋予的权利的特别约定,除非经实际承运人书面同意,否则对实际承运人不发生效力;
2.即使将全部或部分运输任务委托实际承运人进行,承运人仍然必须就全程运输对提单持有人负责,除非在运输合同中已经明确约定特定运输由特定实际承运人进行,同时约定承运人不负责任时,承运人可以不负责任;
3.承运人和实际承运人都负有责任的,应当在此范围内负连带责任,提单持有人可以对他们中的任何一方追究全部责任。
二、实际承运人身份的认定
(一), 承运人与实际承运人之间委托关系内涵的理解。
一般的看法是,这里的委托不限于委托代理合同,而是泛指委托他人为一定行为的情形。由于我国《海商法》中的实际承运人制度移植于《汉堡规则》,了解该规则的实际承运人概念的内涵,将为我们澄清疑惑。《汉堡规则》的立法资料表明,所谓实际承运人是以第一个运输合同的存在为前提的,其概念是该承运人委托的转包承运人特别是包括所有第一次转包以下的各承受转包的承运人,而委托一词,是指第一个船公司把转运货物(不论是否根据合同上规定的转运自由条款)委托给第二个船公司的情况,也就是说不仅包括连续运输的情况,而且包括下述情况,即在定期租船合同下的承租人自己作为承运人与货主订立合同接受运输,而实际运输的是租船,即由出租船船东进行的情况。在这种情况下船东即是实际承运人。 因此,《海商法》中的委托不能与委托合同划等号,承运人与实际承运人之间的委托关系体现的还是《汉堡规则》确定的运输合同或租船关系。
(二),实际承运人是否必须是实际执行了运输活动的当事人。
承运人将运输委托给他方履行,然而该方并没有亲自履行而是将其转委托给第三方,该第三方实际履行了运输,在这种情况下,中间的受托人是否是实际承运人呢?《汉堡规则》对实际承运人的定义并没有强调实际承运人必须亲自执行运输。这样,中间的受托人似乎也应属于实际承运人。但是第十条第二款规定,“本公约有关承运人责任的规定亦适用于实际承运人就其履行的运输的责任。”以此规定可以推论,只有实际执行了运输的当事人才是实际承运人,因此中间受托人不是实际承运人。
实际承运人承担运输责任和法律创设实际承运人制度的基础依据,是货物由其实际运输。 而转委托中的委托方并不实际掌管货物,如果要他对货物的灭失损坏或迟延交付承担赔偿责任,显然在法律上欠缺合理性。从合理性出发,将实际承运人解释为限于实际进行了运输活动的人更好。
(三),实际承运人是仅指履行海上运输这一段运输活动的当事人还是包括履行承运人运输合同中任何运输义务的当事人。《汉堡规则》与我国《海商法》都没有规定。笔者认为将实际承运人定位于海上运输这一段是合理并且在实践上是可行的。
1,将实际承运人纳入海上货物运输法律关系中是为了维护海上货物运输合同法律的强制性并确保货主的利益。由于海上货物运输具有的特殊风险,如果将陆上从事运输的主体也纳入实际承运人的范围,则强制体系就延伸到了陆地,这对于设立实际承运人制度已无多大意义;
2,这样会与承运人的责任期间的规定相抵触,法律对于承运人的强制责任规定只限于承运人责任期间,而独立合同人承担的往往是责任期间以外的运输辅助任务(尤其是在非集装箱货的运输中)。《海商法》即使规定对这种人适用“本章对承运人的规定”也会因为“本章”对这一段承运人的责任根本没有规定而丧失实际意义;
三、实际承运人责任制度的理解与应用。
(一),实际承运人责任的性质
1,《汉堡规则》的立法者们认为,实际承运人就自己履行的运输部分直接对托运人等负责,由于实际承运人不是和托运人缔结合同的人,所以他的责任不是基于运输合同的责任,而是基于本公约的责任(成文法的责任)。即实际承运人对提单持有人的责任是法定的,是不同于侵权和违约的特殊的责任类型。
(1),实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任不属于违约责任。承运人与贷方的运输合同关系或者提单法律关系和承运人与实际承运人之间的运输合同或租船合同是两个相互独立的法律关系。虽然实际承运人受承运人委托相当于在替承运人履行其与贷方之间运输合同的义务,但在合同关系角度上,实际承运人与贷方之间不存在任何合同关系,因此实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任就不属于违约责任。
(2),实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任不属于侵权责任。从我国《海商法》规定的实际承运人应履行的义务内容来看,在适航、管货、不绕航这些义务方面,如果实际承运人违反这些义务造成货物的灭失、损坏,实际承运人的行为构成侵权。就实际承运人迟延交付来说,虽然没有给货物造成物理上的损害,但是却给货物造成经济价值上的损害,这同样也是侵犯了贷方财产权利的行为。但是侵权损害赔偿中遵循全部赔偿的原则,侵权行为人赔偿以侵权行为人造成的实际损害为限,损失多少赔偿多少。而实际承运人却同承运人一样享有责任限制及若干责任豁免的权利。因此实际承运人向贷方承担的损害赔偿责任就不属于侵权责任。
(二),承运人和实际承运人对无单放货承担连带责任
实际承运人的交付责任是海商法研究的薄弱环节,实际承运人对提单持有人的责任应限于《海商法》第四章第二节中所规定的承运人的责任:包括对货物的灭失、损害或者迟延交付负责,开航前和开航当时谨慎管理货物、禁止不合理绕航等法定责任,而不包括与运输本身没有直接联系的涉及运输单证的签发、货物的正确交付等与船舶商业营运有关的内容。我们不能错误理解为:凡是海商法第4章所规定的有关承运人货物运输合同下的所有责任均适用于实际承运人。假如这样理解,承运人与实际承运人就没有区别了,实际承运人的合同自由将受到巨大的限制,这并不是立法的本意。
(1),在法定责任层面,正确交付货物属于《海商法》第四章承运人的法定责任,符合《海商法》第六十一条的规定,承运人及实际承运人均负有向自己所签发提单的持有人正确交货的义务;
(2),在合同相对性层面,承运人及实际承运人交付义务对应的权利主体可能不同,各自对其提单持有者负有交付义务,而持有实际承运人提单的往往就是承运人。因此,并非承运人正确交付货物的责任不适用于实际承运人,只是两者交付义务针对的对象可能不同。实际承运人只要向持有其正本提单的人(包括承运人或其代理人等)完成了正确交付,即可免除其此项责任。在一种情况下,实际承运人将货交给承运人掌管控制后就完成了运输任务,至于承运人将货交给谁与他无关,承运人交货的法律后果也与他无关。另一种情况下,承运人指示实际承运人交货给收货人货提单持有人,实际承运人完成了凭单交货的义务,在交货这一环节上不会产生实际承运人的无单放货责任。
2,但是,如果实际承运人是按照承运人的错误指示来交货的,或者未按承运人的指示来交付货物,或错交、拒交,在这些情况下就产生了实际承运人在交货这一环节上与收货人或提单持有人之间的权利义务关系。
(1),实际承运人在目的港未凭正本提单放货,无论其有无过错,是否应承运人的要求所为,承运人都应依据自己与托运人或提单持有人之间的货运合同向对方当事人承担违约责任。实际承运人的过错实际造成了承运人提单持有人的损失,也应向其承担赔偿责任,并与承运人一起承担连带责任。当然,如果实际承运人与承运人共同实施无单放货,两者显然也将承担连带责任。
(2)、实际承运人未收回其向承运人签发的正本提单(“海洋提单”)而在目的港交付货物时,应向承运人承担违约责任。如实际承运人无单放货是应承运人的要求或经承运人同意后所为,应认定构成“违法阻却”,即实际承运人的放货行为不再具有违法性,其不应向承运人或托运人承担责任。
三,承运人向实际承运人索赔的法定要件
这一问题涉及承运人及实际承运人的内部责任划分。这层关系所确定的权利义务虽不直接在提单持有人向承运人、实际承运人提起的共同诉讼中解决,但与此具有密切的联系。如果行为是由实际承运人实施,承运人可在向提单持有人赔偿之后,向有过错的实际承运人进行追偿。但是,实践中也存在承运人直接先向实际承运人索赔的情况。此时,承运人与实际承运人之间的运输合同关系、实际承运人的违约事实都比较容易证明,问题是:这种索赔是否必须以承运人已向收货人作出赔付为成立要件?
虽然按照我国现行《海商法》的规定及《合同法》确定的合同相对性原则,承运人签发的提单所证明的海上货物运输合同关系及其与实际承运人之间的委托运输关系(海运提单)是两个相对独立的合同关系。承运人可以据此直接要求实际承运人承担违约责任,但是违约责任的要件之一——“违约造成的损失”必须得以证明。承运人必须证明其损失实际发生,即其已向提单持有人(收货人)进行了赔付(或抵销等)。
1,损失发生及其与违约行为的因果关系是违约责任成立的必要条件,而且承运人赔付的最终受偿对象应为货物的权利人(承运人提单的收货人)。承运人因此产生的损失与实际承运人放货行为才存在真正的因果关系。在尚未对外赔付之前,承运人依据海运提单享有的只是一种“中间”提货的权利,其并非货物的权利人,而其可能对收货人承担的赔偿责任并未构成“实际损失”,也不符合《合同法》规定的“期得利益”之特征。
2,承运人与实际承运人之间的合同关系只是相对独立的,两者的连带责任体系是《海商法》的一项特殊规定,对于实际承运人在运输过程中造成的货损,由其与承运人对外承担连带赔偿责任。而连带责任意味着任何一个债务人都有义务先行对债权人履行全部债务,并可在已经履行债务的基础上再依法向其他债务人追偿。因此,作为连带责任内部追偿关系中的承运人,应在先履行对外连带债务的基础上再依法向另一债务人实际承运人追偿,而承运人对外履行债务的对象应该是真正的货物权利人。否则,即使实际承运人向承运人进行了赔偿,如果收货人并未获得赔偿,其仍有权要求承运人和实际承运人承担连带责任,而实际承运人向承运人赔付的抗辩并不能对抗收货人,这样就可能导致实际承运人重复赔偿、再向承运人提起不当得利返还之诉,从而造成缠讼的不利局面。因此,笔者认为,承运人因实际承运人造成货损向其提起的索赔,应以承运人已向收货人做出赔付(或抵消等)为成立要件。
四、实际承运人的责任构成、诉讼时效
1,因为我国《海商法》与《汉堡规则》规定实际承运人承担同承运人相同的义务,享有相同的权利、免责以及豁免,所以,实际承运人的赔偿责任、规则原则以及举证责任可以比照承运人责任的规则原则及举证责任。我国《海商法》基本上以《海牙-维斯比规则》为基础融入了《汉堡规则》的某些条款,就货物的灭失、损坏实行不完全过失责任制,对因迟延交货产生的经济损失采取过错原则。在举证责任方面,也相应地与上述有关规则的规定相同。
2,关于向实际承运人索赔的诉讼时效是一个存在争议的问题。但《汉堡规则》在这个问题上的规定非常明确,该规则第10条规定,本公约关于承运人责任的所有规定,也适用于实际承运人对他所从事的运输的责任。承运人的诉讼时效属于本公约关于承运人责任的规定,因此,也应适用对实际承运人提起的赔偿诉讼。本文认为,一年短期诉讼时效设立的初衷在于对承运人的特殊保护,从另一个方面说,这一年的时效也属于承运人的权利。实际承运人要承担法律规定的承运人必须承担的责任,相应地也应享有承运人地权利、没有理由不赋予实际承运人这项短期诉讼时效地权利,否则将是对实际承运人的不公平。
下载地址: 点击此处下载

  ●当事人在诉状中要提供法律依据
  ●传票由原告方送达
  ●被告可以要求放弃送达诉状及传票


值得借鉴的美国联邦法院的立案与送达程序

  李富金


  立案和送达是重要的审前程序,直接影响到以后审判程序的运行方式和效率。但在研讨司法改革的过程中,立案和送达程序的改革尚未引起法学理论和实务界的足够重视。考察一下国外的相关程序,对我们或许有一些借鉴意义。比如美国是以判例法为主的国家,但在《美国联邦法院民事诉讼规则》中,对立案和送达程序却有许多非常具体的规定。
  诉状和答辩状
  我国的民事诉讼是以法院立案作为诉讼程序的起点,而在美国,民事诉讼是从原告向法院递交诉状开始的。他们的诉状一般由律师代写,这在诉状的开始部分即有交待:“兹有原告某某,经由他们的律师某某代理,就其起诉状,作如下陈述”。诉状不同于我们的“当事人、诉讼请求、事实和理由”的三段论格式,主要包括诉讼性质、管辖权、审判地、当事人、背景等。
  在诉讼性质(Nature of the Action)部分,需简要说明案件的类型,类似于我们的案由,但其中要引用相关法律依据。管辖权和审判地(Jurisdiction and Venue),说明受诉法院享有管辖权的法律依据。上述两项内容均要求当事人对案件适用法律问题提出自己的主张,这是与我国的规定不同的。我们现在并不要求当事人在诉状中提供法律依据,可能与律师制度尚未完全成熟有关。而要求当事人举证并提供法律依据,有利于明确双方的法律争点,增加诉讼结果的可预期性,防止法官在当事人毫无心理准备的情况下适用其他规则,搞“突袭裁判”。如有一个案件,原告要求被告给付货款,被告要求原告补足欠缺的货物数量,而法官裁判却是买卖无效,大大出乎当事人的意料。
  当事人(Parties),说明原被告的姓名、住址、身份等事项,与我们的差别不大。背景(Background)相当于我们的案件事实经过,这部分内容通常很详细,要说明纠纷的来龙去脉。救济请求(Prayer for Relief),由当事人提出自己的诉讼请求及法律依据,这里通常是根据诉讼请求逐项填写。由于诉讼请求是确定当事人主张的依据,在案件审理中具有重要的意义,如果当事人反复无常,将会影响诉讼效率和当事人的实体权益。美国联邦法院民事诉讼规则的规定是,在诉状递交给法院后,在一定期限内,当事人可要求“当然修改”诉答文书(包括起诉状和答辩状)一次,但一次以上的修改或超期修改,须征得法院的同意,这是根据“讼争一成不变的原则”要求的。不同于我们的诉讼中,当事人可以随时变更诉讼主张、提出新的诉讼请求,因此有的当事人在诉状中“留一手”,而到诉讼中搞“突然袭击”。对于审理程序,当事人有选择的权利。美国的当事人在诉状之后还可附陪审团审理请求书,根据美国宪法第七修正案的规定,争议价值超过20美元的,可以请求陪审团审理。我国的民事简易程序、普通程序的适用均是由法官决定的,赋予当事人以程序选择权,也许是值得借鉴的。
  诉状审查
  诉状交由法院的接待书记官进行格式审查,书记官的职责就是找出其中的错误,以便律师进行纠正。但《联邦民事诉讼规则》第5条第5款规定:“书记官不得仅因提交文件的格式不适当而拒绝接受所提交的任何文件”。另外,书记官还要对律师代理资格进行审查,如果书记官发现诉状上签名的律师是不熟悉的,他就应查阅该地区法院的律师名册,以确定该律师是否是该地区法院律师协会的成员。在美国,律师介入诉讼是从起诉开始的,我国在此方面比较自由,当事人可以直到开庭前一分钟才委托律师,有的情况下也属于事实上的“突袭”。
  案件登记
  法院收到诉状后,要在上面注明“美国地区法院已收到并归档”,注明收到的日期时间,并由助理书记官签名,同时在诉状上注明案号。立案审查是由书记官进行的,因为立案属于程序而不是实体问题。我国的民事诉讼立案机构一般称为“立案庭”,审查一般也由立案庭庭长或法官作最终决定,“规格”上比美国高,书记员主要是搞一起登记、填表之类的“手续事”。在我国的台湾地区,立案机构被称为“分案室”而不叫“庭”,因其不从事案件审理,这种称呼还是有道理的。
  在美国,每一个案件还要填写民事案件登记表,主要内容有:⑴原告、被告的姓名;⑵管辖根据,在已经提供的各种管辖选项中进行选择;⑶主要当事人的州籍,这也是在已经提供的选项中进行选择;⑷诉因,引证起诉所依据的美国制定法,并给出一个简短的原因陈述;⑸诉讼的性质,在列出的几十种案由中进行选择;⑹案件来源,主要是指初审,还是移送等;⑺诉讼要求,主要是用来确定是否属于集团诉讼,是否要求陪审团审理;⑻相关案件,如法院已经审理过或正在审理有与该案相关的案件时,则写明处理该案的法官姓名和案卷号。我们在审理案件时,也经常会发现有相关的案件分到不同的承办庭,处理上因而产生差异,所以美国的这种做法也值得借鉴。在此表格的最后是律师签名,也就是这个表格仍然属于当事人填写的范围。与我们的立案登记表相比,性质都属于法院的案件管理。但我们的立案登记表是由书记员或法官填写的,与美国不同。美国的这个表格由书记官处和美国法院管理局使用,主要用于司法统计,其内容不能用于替代诉讼文书。案件登记后,由书记官处利用电脑等方式进行随机分案,确定承办法官。这种随机分案的方式,可以最大限度地保证司法公正。国内现在也有随机分案,但还没有形成制度化,有的地方是庭长或审判长分案。
  送达
  法院立案后,原告要将起诉状等材料送达给被告。由当事人进行送达,这是美国与我国在送达方式上的重大差别。原告还要向被告发出《诉讼通知书和放弃送达请求书》,通知对被告的诉讼已经开始,并将起诉状副本附后。告知被告如果不在规定的期间内和答辩,则根据原告起诉所请求的救济,对被告作出缺席判决。同时,在该制式文件中,原告提出为了节省送达费用,被告可以放弃传票的正式送达。被告只要填好已经附上的《传票送达放弃书》,即可避免不必要的送达义务。通常情况下,大多数的被告愿意放弃受送达,因为既可减少被告的费用负担(被告应负担旅行费及送达费),而且可以获得更多的答辩时间(不放弃送达的答辩期为20天,而放弃送达的答辩期为60天)。如果被告要求送达,则原告在诉状提交后120天内必须完成送达。送达一般可以由原告委托任何超过18岁的美国公民来实施,只要他不是本案的诉讼当事人。在司法实践中,通常都是由原告律师聘请送达员进行的。送达完成后,送达人应立即向法院提交送达证明书或回证,还要提交宣誓陈述书,证明受送达人实际收到了文件。之所以要有宣誓陈述书,是因为送达时并不要受送达人签字,只要送达人宣誓保证确已送达即可了。送达方式是直接递交本人、留置给本人住所“适龄适智”的人、送给经授权的人。原告也可提出请求,由法院指示美国执达员、助理执达员等进行送达,执达员送达不需要宣誓陈述书。如果在120天内未完成送达,法官就要根据申请或依职权“不带偏见”地驳回诉讼或指示在限定时间内完成送达。驳回诉讼后,原告可以重新起诉(如果因此而超过时效,则责任由当事人自行负担)。我国的送达,法院是负责到底的,如果不能送达,当事人可能还会责怪法官。在出现当事人下落不明等送达困难的情况,则要进行公告送达。当然在实际操作中,也有的法官让原告带传票给被告,但这被认为是不规范和不合法的行为。送达不能,实质上也属于一种诉讼风险,这种风险责任应当是由当事人来承担的,在这一点,美国联邦诉讼规则为我们提供了一个新的思路。

  参考资料:
  ①《美国联邦地区法院民事诉讼流程》,汤维建等译,法律出版社2001年7月出版。
  ②《美国联邦民事诉讼规则 证据规则》,白绿铉等译,中国法制出版社2000年1月版。


本文由东方法眼网站(wwww.dffy.com)供法律图书馆网站使用,其他网站未经许可请勿转载。

郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)

河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府关于印发郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)的通知

郑政文〔2005〕94号

各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:

《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)》已经市人民政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

实行商品房买卖合同联机备案管理,是我市规范商品房销售行为,提高商品房销售信息透明度,加快推进房地产市场信息系统建设和电子政务建设,有效促进房地产业持续快速健康发展的重要举措。各有关部门和单位务必要高度重视,认真宣传、组织、开展好这项工作;对具体实施过程中发现的问题,要及时向市房地产主管部门报告,以便对本办法修订时参考。



二○○五年五月三十日



郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法

(试行)

第一条 为规范商品房销售行为,维护商品房买卖双方的合法权益,提高商品房销售信息的透明度,依据《郑州市城市房地产市场管理条例》和《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)等法规、规章规定,制定本办法。

第二条 本办法所称商品房买卖合同联机备案(以下简称联机备案),是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同即时报房地产管理部门的备案方式。

第三条 本市市区新建商品房预售备案适用本办法。

第四条 本办法由市房地产管理部门负责组织实施,具体工作由其所属的房地产市场管理机构负责。

第五条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后,和买受人订立商品房买卖合同的,应通过郑州市房地产开发企业管理数据联机备案专网办理商品房买卖合同备案手续。

第六条 房地产开发企业及商品房销售代理者销售点的计算机等相关设备应当与联机备案专网连接,联机备案专用管理软件由市房地产管理部门免费提供。

第七条 房地产开发企业应当按照联机备案专用管理系统的要求提供相关信息,并对其提供信息的真实性、准确性负责。

市房地产管理部门应当及时在联机备案专网上提供房地产抵押、查封等权利限制信息。

第八条 取得商品房预售许可证前,房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

第九条 商品房买卖合同使用联机备案专网提供的示范文本。联机备案的程序:

(一)房地产开发企业与买受人就可销售的房屋协商拟订商品房买卖合同条款;

(二)商品房买卖合同条款经双方当事人确认后,通过联机备案专网在线填写商品房买卖合同,买受人自行设置密码,网上提交合同后,管理系统自动生成合同编号;

(三)房地产开发企业通过联机备案专网打印正式商品房买卖合同,同时管理系统自动备案;

(四)楼盘表标识公示,即管理系统的商品房楼盘表内同时标明该商品房已销售。

第十条 预售经济适用住房,房地产开发企业应当留验市房地产管理部门同意购买人购买经济适用住房的证明文件;向境外(含港、澳、台)自然人、法人或其他组织预售商品房,房地产开发企业应当留验按照国家规定应当提交的相关文件;预售设定抵押的商品房,房地产开发企业应当出示抵押权人同意销售的书面证明材料。

第十一条 合同订立后申请办理房屋产权证前,需要解除商品房买卖合同的,除法定理由和合同约定的合同解除条件成就的外,当事人双方应当协商一致。

解除商品房买卖合同,房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同、解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料,到市房地产管理部门申请办理注销手续。

第十二条 商品房由预售变为现售,或者商品房面积、销售的平均价格、房屋用途、结构、户型、套数等发生变化的,房地产开发企业应持有关证明材料到市房地产管理部门申请信息变更。市房地产管理部门核实后,及时在联机备案专网上予以变更。

第十三条 市房地产管理部门应当对联机备案专网所反映的信息进行汇总、分析,并将下列核实后的信息及时通过公共信息网络公布:

(一)商品房预售许可证、建设工程规划许可证和国有土地使用证的相关信息;

(二)商品房项目规划平面图、建筑分层平面图;

(三)商品房的楼盘表信息,包括楼栋的楼号、建筑结构、层数、房号、用途、户型、建筑面积等;

(四)商品房买卖合同的示范文本;

(五)楼盘表内已销售和可销售房屋的情况;

(六)房地产抵押、查封等限制销售信息;

(七)商品房拟销售的平均价格。

第十四条 县(市)、上街区新建商品房预售备案可以参照本办法执行。

第十五条 本办法自2005年6月20日施行。