我国法定离婚理由的优缺点/刘忠杰

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 12:54:42   浏览:8882   来源:法律资料网
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我国法定离婚理由的优缺点
1989年11月21日最高人民法院,发布了《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》(以下简称《意见》,把夫妻感情确已破裂这一判决离婚的唯一标准,具体化为14条规定,凡是符合其中之一的,可以认定为夫妻感情确已破裂,一方坚决要求离婚,经调解无效,可依法判决准予离婚。表明我国对离婚法定理由的立法已从1980年《婚姻法》所确立的单一破裂主义立法原则各国立法经验的较先进的发展到坚持破裂主义原则,并兼采过错主义、目的主义原则;在立法方式上,从概括主义发展为例示主义。《意见》的颁布实施,标志着我国离婚法定理由业已形成一套符合我国国情,合理吸收世界制度体系。
一、我国离婚法定理由制度的优点
第一,这一体系是以历史唯物主义的婚姻观为指导,对我国社会主义初级阶段离婚原因的科学概括。反映在离婚问题上表现为:婚姻家庭的生物学功能能否实现,直接决定着婚姻家庭的存亡。如当一方患有恶疾,或性功能有障碍等情况出现,致使婚姻家庭的基础条件不能实现,常常会导致婚姻关系破裂。婚姻家庭的社会属性是指婚姻家庭的性质及其存在和发展决定于社会的生产关系,同时受社会的上层建筑等各种因素的影响和制约,是婚姻家庭的本质属性,它决定着一定社会发展阶段的婚姻家庭的内容和特点。同样,一定社会的离婚原因也受社会因素的制约。因此,分析我国离婚法定立法理由的得失,必须将其置于我国改革开放、社会转型这样一个大背景之下。我国目前处在社会大变革时期,生产力迅速发展,生产关系正在变革,经济体制正在由计划经济向市场经济转换。西方文化、价值观念不断渗入,多种社会力量的作用使人们的婚姻观念和行为呈现多元化价值取向,从而导致离婚的原因也日趋复杂,感情、经济、道德各种因素交织并存。
第二,这种离婚法定理由体系是对世界各国离婚法定理由立法经验的科学借鉴和吸收, 20世纪60年代以来,世界各国在离婚法定理由立法上日益抛弃了传统的过错原则而代之以破裂原则。现行《婚姻法》将“感情确已破裂”作为离婚的唯一法定理由,就是这一潮流的产物。那么,是否符合了世界潮流的立法就是科学合理的立法?“感情破裂”原则在实践中暴露出的不足已充分说明对这一问题应作具体分析。首先,我们应认识到世界离婚立法这一潮流,是以二战后西方社会经济科技大发展,妇女地位、价值观念等巨大变化为特定背景的。战后,西方各国经济发展进入黄金时代。经济发展,福利国家的发展,以及女权主义运动的发展使妇女经济独立性日益增强,“使得婚姻不再成为妇女生存的唯一物质来源”,而经济的发展同样也改变着人们的价值观念,个人主义思想盛行、旧的伦理道德体系日益瓦解,家庭功能日益局限在感情和性方面。这一系列变化潜移默化地影响着离婚立法,为西方国家离婚法改革提供了物质的、精神的条件。其次, 西方各国的离婚法定理由立法改革,依各国国情不同,立法原则、立法方式也不尽相同。我们研究它不仅要从宏观上分析其立法趋向,更重要的是从微观上分析其立法技术,分析各国离婚法定理由如何反映其特定的国情、离婚法定理由与离婚法其它制度的协调性,及离婚法定理由本身的操作性,从而为科学地借鉴和吸收他国立法经验创造条件。
第三,现行的离婚法定理由的立法方式,便于判决离婚制度的功能的发挥。当今世界离婚法定理由的立法方式主要有三种:一是列举主义,法律明文列举理由作为准予离婚的依据,不符合法定理由的离婚之诉,法院不予受理。但原告提出的离婚理由一经证实即可获准离婚。这种立法方式一方面限制了个人的离婚自由,另一方面,从司法中排除了法官自由裁量的余地,将法官变成了准予离婚的橡皮图章。国家对离婚的干预,在司法过程中无从实现。二是概括主义,法律不具体列举离婚理由,而以婚姻破裂无可挽回,夫妻关系无法继续维持为概括性离婚理由。这种立法方式由于其不能向当事人和法官提供一个清楚的离婚标准,对当事人而言可能导致以婚姻破裂为由的离婚权利滥用。对法官而言,操作性差、法官对婚姻破裂的认定完全可能受到自己对离婚观念的影响,而造成同一离婚案件不同法院,甚至不同法官审理结局迥异的司法不公正现象。三是例示主义,概括与列举相结合,既列举可以提起离婚之诉的某些理由,又用一个相对抽象的伸缩性规定加以概括,以弥补列举的不足。在这种立法方式下列举的离婚原因是相对的,夫妻共同生活破裂到不能维持是离婚的要件之一,纵有所例示的原因存在,法官认为婚姻宜继续时,就可驳回离婚请求。这样做一方面扩大了离婚自由,另一方面又使离婚较列举主义更为严格,这就将当事人的离婚自由和国家对离婚的干预有机结合在一起,使判决离婚制度的功能得以有效发挥。因此,《意见》的颁布形成了我国离婚法定理由的例示主义立法方式,弥补了1980年《婚姻法》规定的不足,有利于我国判决离婚制度功能的正常发挥。
二、法定离婚理由制度的缺陷与不足
第一、离婚法定理由体系内部存在着矛盾与不协调。
《婚姻法》第25条规定:“感情确已破裂,调解无效,应准予离婚。”《意见》中所列举的认定夫妻感情破裂的14种情形,有些与感情有关,有些则与感情没有直接关系。如第1条“一方患有法定禁止结婚的疾病, 或一方有生理缺陷,或其它原因不能发生性行为,且难以治愈的”;第12条“一方下落不明满二年”等规定。世界上采破裂主义原则的国家大都把破裂的实体规定为婚姻关系或夫妻关系,只有我国把破裂实体规定为感情。这一规定混淆了婚姻关系和感情的区别。婚姻关系作为社会关系的一种是法律调整的重要方面,而感情作为一种心理活动,法律是不应也不能调整的。婚姻关系破裂的原因是多种多样的,生活中很多离婚现象都不是感情破裂的结果。因此,将破裂的实体规定为感情是不恰当的。
第二、法定离婚理由与婚姻法有关制度相矛盾。
我国婚姻法是由不同表现形式的法律文件构成的。它包括现行《婚姻法》,国务院及其有关部门制定的婚姻家庭方面的行政性规范文件,最高人民法院有关司法解释。首先,《意见》与《婚姻法》所规定的结婚法定条件存在矛盾。《婚姻法》第4条规定:结婚必须是男女双方完全自愿, 不许任何一方对他方加以强迫或任何第三者加以干涉。第6 条规定“患麻风病未经治愈或其它医学上认为不应当结婚的疾病”禁止结婚。《意见》将“一方患有法定禁止结婚疾病,”包办、买卖婚姻“作为判决准予离婚的条件,与《婚姻法》上述规定有抵触之处。一方在婚前患有法定禁止结婚疾病,包办、买卖婚姻都是无效婚姻,《意见》却赋予其合法婚姻的效力。其次,《意见》与我国民政部《婚姻登记条例》存在矛盾。《条例》第25条规定:”申请婚姻登记的当事人弄虚作假,骗取婚姻登记的,婚姻登记机关应当撤销婚姻登记,对结婚、复婚的当事人宣布其婚姻关系无效并收回结婚证。“按照《意见》规定,”一方欺骗对方,或者在结婚登记时弄虚作假,骗取《结婚证》的“是判决准予离婚的条件。从而使同一违法行为由不同机关处理其后果完全不同。由法院处理,赋予其合法婚姻的效力,按离婚对待;由婚姻登记机关处理,其婚姻为无效婚姻。
如何防止破裂主义可能导致的离婚权利滥用,赋予他方以相应的阻却离婚的权利,婚姻法没有规定。但法律的完善需要时间的磨练,确信将来会更好。

北安市人民法院
刘忠杰

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如何把握“国家工作人员利用本人职权
或者地位形成的便利条件”

石彩霞

新刑法第388条规定:“国家工作人员利用本人职权或者地位形成的便利条件,通过其他国家工作人员职务上的行为,为请托人谋取不正当利益,索取请托人财物或者收受请托人财物的,以受贿论处。”由于法条的概念化和实际情况的复杂化。司法实践中在理解和把握“国家工作人员利用本人职权或者地位形成的便利条件”方面存在分歧。笔者试就此谈点粗浅的看法,以供商榷。
斡旋受贿的一个明显特点就是利用本人的职权或者地位形成的便利条件,便利条件是指由于本人的职权或者地位,形成了对其他国家工作人员的制约或影响。这是成立斡旋受贿行为的前提和基础。然而,怎样理解“利用本人职权或者地位形成的便利条件”?其范围如何界定?法条本身并未做出明确规定。事实上,由于国家工作人员职务行为和利用职权或地位的行为在现实中的表现错综复杂,法律也不可能对其做出具体、明确的规定。一般理论认为这种制约或者影响存在于纵向的上下级之间或者横向的平级之间。在斡旋受贿关系中,该 国家工作人员对其他国家工作人员的职务行为不存在直接的制约 关系。虽然两者之间也有一定的约束关系,但其程度要轻得多,用“影响”来表达其义更为恰当。这种影响关系主要表现为两者的职责范围不具有直接的上下级关系,其他国家工作人员若不依该国家工作人员的要求实行职务行为,对其以后的工作、协作可能会带来一些不利的影响。但这些“不利”还只是可能的、潜在的,被 要求的一方有完全的意志选择自由。制约或者影响表明了职权之间的关系。制约对人的作用比较直接。即职权之间是纵向的关系,一职权对另一职权具有直接的威胁。而影响对人的作用是间接的,潜在的,表明职权是横向的关系。一职权对另一职权不具有直接的威胁。其威胁是间接的。从现笔者认为:对“利用本人职权或者地位形成的便利条件”的理解,可以从以下几点入手:
一、行为人必须是利用了本人职务上的权力或地位,这是前提。
刑法第388条所规定的利用第三人职务之便,必须是建立在“利用本人职权或者地位形成的便利条件”这一基础上。“斡旋”是居中调解之意。要居中调解就必须具备一定的身份和地位条件。对行为人利用他人的职务之便为请托人谋取不正当利益,从中收受财物,之所以要按犯罪论处,主要不在于有第三人的职务行为,而在于行为人在利用他人职务时是以本人的职权或地位作基础。他拥有某种足以对第三人的处境产生影响的权力或地位,从而对第三人产生压力或控制力。受贿是渎职行为,渎职只能是指亵渎了自已的职务,而不是渎他人之职。也不是指使他人渎职。因而,定斡旋受贿罪,首先要看行为人是否利用自已职务上的权力、地位,即是否依靠自已职务上的权力、地位来利用第三者的职权。或者说通过第三者的职权为他人谋取了不正当的利益。更加确切地说。行为人必须利用本人职务范围以外但又与本人职务有关的第三人的职权 。
二、行为人同被利用的第三者之间有一定的职务上的制约或影响关系。
这种制约和影响关系通常表现为两种情况:
  1、纵向的制约关系。主要表现在上下级领导与被领导之间的关系。这里要注意:同是领导关系,但是,在现实社会生活中,领导有狭义和广义之分。而这又直接关系到罪与非罪的认定问题。狭义上的领导是指直接领导。领导和下属之间存在职务范围内的上下隶属关系。这种情况下,行为人既利用了自已的职权,也利用了第三人的职权。因为本人职务上直接的权力,包括全面主管、方面主管和直接管理。对于全面主管和分管而言,多数情况下的为他人谋取利益要通过第三人的职务行为。在此种情况下,虽然从表面上看,下级一方在当时也有抉择的意志自由,但是当这种抉择直接影响到一个人的生活环境时,他的意志其实并非是完全自由的。笔者认为。对这一种职务范围内的直接的上下级制约关系而言,应以刑法第385条所规定的受贿罪处理。不属于斡旋受贿。这也是一般受贿与斡旋受贿最本质的差异。所以,当行为人与第三人存在着职务制约时是定一般受贿罪还是斡旋受贿罪,应当根据请托事项是否属行为人职权范围来划分。凡请托事项属行为人职务范围内的事,即行为人有权命令、指示、决定第三人完成请托事项的。其利用下属的职务,也就是本人的职务。应视为领导利用自已职务上的便利的行为。故应定一般受贿罪。凡请托事项不属行为人职务范围,即行为人无权直接命令、指示或决定第三人完成请托事项的,他只有凭借职权或地位影响。才能通过第三人完成请托事项的,应定斡旋受贿罪。如:原某省交通厅副厅长马某某受贿案中,马作为主管全省公路建设重点工程的领导,多次向其下属柳某等人打招呼,帮助他人在高速公路分包工程和承揽钢材供应业务。为他人谋取的利益有正当的,也有不正当的。进而收受对方近100万元。在本案中。马某既利用了主管全省公路建设重点工程的便利,又利用了第三人的职务权利,其实是利用了自已职务上的便利。应直接适用刑法第385条所规定的受贿罪处理。而不能认定斡旋受贿罪。又比如:县政协主席收受他人贿赂后要求县民政局长为请托人谋取了不正当的利益。县政协主席则属于斡旋受贿。因为他是利用了自已政协主席地位形成 的便利影响县民政局长。不是自已的职务便利。他无权命令、指示。但是他的身份对民政局长形成了一定的影响。除狭义的领导关系之外,从纵向关系上来看,利用本人职权或者地位形成的便利条件主要有三种情况:第一、同一系统内部的上级国家工作人员利用下级工作人员的职务行为为请托人办事。包括隔级的上级国家工作人员利用下级的工作人员的职务行为为请托人办事。例如:李某是市中级法院刑庭的一般工作人员,张某系县法院刑庭庭长。李某在收受王某贿赂后给张某打电话要求张某在审理王某亲戚犯罪一案时认定自首(事实不是自首)。在这一案件中,李某没有指令张某的职权,也不是张某的直接领导。但由于李某是上级机关的干部,平时工作来往较多。不答应以后见面很尴尬,也可能对庭里的工作带来不利的影响。张某便认定了自首。对李某应认定斡旋受贿。上级对下能能产生制约或影响,这是大家普遍能认可的。但是下级国家工作人员能否对上级产生制约或影响,认识不一致。国家工作人员职务的高低,往往与其职权的大小和地位的高低在正比,但也不尽然。有的人职务、地位并不高,但因其特定的职权,使其形成特殊的地位,从而能利用这种特殊的地位,为他人谋取不正当的利益。有的行为人的职务虽比第三人低,但第三人之所以能满足行为人的要求,仍是基于行为人的职务和地位的影响。如公安局负责户籍管理的中层领导在收受他人的贿赂后通过单位的副局长(不是其主管)为他人谋取了不正当利益,这位副局长之所以为其办事,正是基于这位中层特殊的地位。如果不具有这种职务上权利,就丧失影响其他国家工作人员的条件,失去向请托人索取或收受贿赂的资本。而另一个案例也是下级向上级请托,但不属于斡旋受贿。最近我院办理了一起这样的案件,张某系建委运粮河工程指挥部一般工作人员。他向单位负责工程的副主任崔某推荐其朋友并让其朋友给崔某送了5000元后承揽了该工程。事后张收受了朋友 的贿赂。反贪局以张涉嫌受贿罪立案并提请逮捕。在此案的处理上有不同的意见,一种意见认为张某虽是下级,但是他是建委的老人员,平时和领导的关系很好,本身又是指挥部成员。应属于利用地位上的便利。笔者认为:张某仅是一般人员,在工程的决策上没有任何发言权。他对上级没有任何的制约或影响作用。工程之所以能承揽,主要是因为崔收受了贿赂。并非是张的地位形成的便利所致。所以张某的行为不构成受贿罪。第二,不同系统之间的上级国家工作人员利用下级的国家工作人员的职权行为为请托人谋取不正当利益。例如:某市委组织部副部长王某找到县农业局局长提出让不具备相应资格的某建筑公司承包该局大楼工程。该局长考虑到王是组织部的领导,具有一定的人事任免权。如不照办,可能会影响自已的政治前途。就违心地将工程交给了某建筑公司承建。
2、横向和制约关系。所谓横向的制约关系,一般理解是指不同的单位、部门之间,一个国家工作人员与另一个国家工作人员之间没有制约关系,但是其所在的单位、工作性质等与其他国家工作人员之间存在一定的制约、协作等特定关系。其他国家工作人员因其请托,通过职务上的行为,为请托人谋取不正当的利益。例如:某市国税局局长收受朋友贿赂2万元。向国有某国有企业负责人打招呼,要求将其不符合招工条件的朋友安排上班。因该企业纳税有求于国税局长。最终不得不接纳其友。这种情况,发生在工商、税务、金融、物资、房管、水电、公安、纪检、劳动人事等部门较多。这些部门都属于一定的职能部门。单位都有一定的职权,不但同社会上许多单位、个人有着广泛的联系,而且其部门权力对其他单位和个人有着强烈的制约作用。该国税局长的行为就是利用了其职务和地位形成 的便利条件。而通过人情。人事关系利用第三人的职务之便为他人谋取利益的。都不能认定为斡旋受贿。笔者认为:构成斡旋受贿的横向制约关系的实质是指因职务相关而产生的利益约束关系,包括政治上或经济上的利益。具体表现为:其一是他可以使有关单位或个人获得某种利益;其二是他可以使有关单位或个人得不到某种利益。其三是他可以使有关单位或个人丧失已经获得或拥有的某种利益。只要具备了上述三个方面的任何一种,便可成立横向关系。有这样一个案例:刘某是某省日报社驻某市记者站站长。肖某是某市主管城建工作的副市长。某市准备兴建综合大楼。市建安公司项目经理任某找到刘某,请其向肖某推荐由该公司承建。后刘某在受邀参加大楼场办公会时向肖某提 出能否考虑让建安公司承建。后在肖某的极力举荐下,建安公司承揽了该业务。为了感谢刘某,任某送给刘某人民币10万元。对于本案而言,笔者认为:刘某作为某省日报社驻某市记者站站长,其职责是搞好宣传所道,发挥舆论监督作用;编写内参,向上级反映情况等。即具有舆论监督权。众所周知,舆论监督虽然只是社会监督的一种形式,但对政府的权力运作过程具有较大的影响力。故而在本案中,刘与肖之间存在横向制约关系。
无论是纵向的还是横向的关系,界定是否利用了本人的职权或地位形成的便利条件,关键在于请托人本身的职权或地位能否对对方产生制约或影响作用。主要看是否符合下列条件;(1)行为人是否具有一定的职务。(2)行为人接受请托时是否表示要通过自已的职权或地位形成的便利为请托人谋取不正当的利益。(3)行为人在委托、要求第三人时是否以自已拥有的职权或地位来影响第三人。(4)第三人在承诺、接受、完成行为人的委托事项。为他人谋取不正当利益,是基于行为人的职权或地位,还是基于一种纯自然人的关系。(5)行为人与第三人之间是否存在单纯的亲属、朋友 关系等。司法实践中情况很复杂,还需要具体情况具体分析。不能一概而论。只有这样才能正确适用法律。切实惩治腐败。

厦门市住宅区物业管理条例

福建省厦门市人大常委会


厦门市住宅区物业管理条例
厦门市人民代表大会常务委员会


厦门市第十一届人大常委会第8次会议于1998年10月29日通过

第一章 总 则
第一条 为规范本市住宅区物业管理,明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务,保障住宅区物业的合理使用,创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境,遵循国家有关法律、行政法规的基本原则,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称住宅区,是指以住宅房屋为主,并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。
本条例所称业主,是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
本条例所称使用人,是指物业的承租人和非业主的使用人。
本条例所称物业管理,是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。
第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门,负责组织实施本条例。
各有关行政管理部门在各自职责范围内,协同实施本条例。
街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。

第二章 业主自治管理
第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会,对住宅区物业实施自治管理。
第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的,也可以推选业主代表,组成住宅区业主代表会议。
业主会议或业主代表会议(以下统称业主会议)必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。
业主可以书面委托代理人出席业主会议,不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
第六条 有下列情形之一的,在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下,开发建设单位应在六个月内,组织召开第一次业主会议,选举产生业主委员会:
㈠ 住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十;
㈡ 房屋交付使用满二年。
一个住宅区成立一个业主委员会。
第七条 业主会议每年至少召开一次,以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。
经持有过半数以上表决权的已入住户提议,可推迟召开第一次业主会议,但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由,并且推迟时间不得超过六个月。
经代表百分之二十以上表决权的业主提议,可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。
业主会议的决定,以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。
第八条 业主会议的职权:
㈠ 制订和修改业主委员会章程、业主公约;
㈡ 选举、撤换业主委员会的组成人员;
㈢ 决定住宅区有关公共利益的重大事项;
㈣ 听取和审议业主委员会的工作报告,监督业主委员会的工作,改变或撤销业主委员会不适当决定;
㈤ 决定聘请、解聘物业管理企业,并可授权业主委员会行使;
㈥ 审议公共设施专用基金的使用情况;
㈦ 其他应由业主会议行使的职权。
第九条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持成立业主委员会登记申请书、业主委员会章程、业主委员会委员名单,向市建设行政主管部门办理登记,市建设行政主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作,登记日期为业主委员会成立日期。
第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成,其中设主任一人,由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。
业主委员会会议由主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出决定须全体委员过半数同意。
业主委员会委员每届任期三年,可连选连任。
第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
㈠ 审议决定物业管理企业制订的物业管理计划;
㈡ 召集和主持业主会议,并报告年度工作;
㈢ 根据业主会议授权,与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同;
㈣ 审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告;
㈤ 审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
㈥ 监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作;
㈦ 督促业主和使用人履行业主公约,交纳物业管理服务费和房屋公共维修金;
㈧ 协调业主和使用人与物业管理企业的关系。
业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。
第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。
业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。
第十三条 业主公约应当包括下列内容:
㈠ 业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式;
㈡ 使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务;
㈢ 业主参与物业管理的权利;
㈣ 业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;
㈤ 物业各项维修和管理费用的缴交;
㈥ 业主应遵守的行为准则;
㈦ 违反业主公约的责任;
㈧ 其他有关事项。

第三章 物业管理服务
第十四条 从事物业管理的企业必须持有市建设行政主管部门核发的物业管理资质等级证书,方可从事相应的物业管理服务。
物业管理企业资质等级标准由市人民政府制定,国家有关行政主管部门另有规定的从其规定。
第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。
业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。
物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担,可对业主委员会委托的项目进行经营。
第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容:
㈠ 房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;
㈡ 住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新;
㈢ 绿化、环境卫生管理服务;
㈣ 停车场地的管理;
㈤ 维护公共秩序;
㈥ 物业维修、更新费用的管理;
㈦ 物业档案资料的保管和移交。
第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为:
㈠ 损坏房屋承重结构;
㈡ 擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌;
㈢ 占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备;
㈣ 乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物;
㈤ 排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声;
㈥ 不按指定地点停放车辆;
㈦ 法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为,有权予以劝阻、制止,要求恢复原状或者依法赔偿损失。
第十八条 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线,应按规定报有关部门审批,并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后,方可施工。
第十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全,按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的,由业主委员会委托物业管理企业进行修缮,其费用由业主承担。
第二十条 住宅区的管理维修责任,按下列规定划分:
㈠ 房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担;
㈡ 房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责,维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定,从房屋公共维修金中支出;直管公房和单位自管房按房改政策出售的,由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用;
㈢ 开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责,维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出;
㈣ 政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责,也可委托物业管理企业承担,并支付相应费用;
㈤ 住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的,由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。
第二十一条 房屋公共维修金由业主缴纳,按栋号或梯号专款专用,不得挪作他用,并应按栋号或梯号设立维修金档案。
公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。
公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。
第二十二条 物业管理企业根椐物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼宇类型、服务项目核定,并报市人民政府备案。
物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务,物价管理部门有收费标准的,按规定执行;没有规定收费标准的,由双方当事人约定。
物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第二十三条 住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地,由物业管理企业按委托管理合同经营,其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。
第二十四条 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督,并支持物业管理企业按照市政府有关部门的要求开展各项创优活动。
业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。
第二十五条 物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。
市建设主管部门应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。

第四章 物业的前期管理与移交
第二十六条 开发建设项目在方案设计和设备安装过程中,应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。
第二十七条 开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。
第二十八条 开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费,由开发建设单位承担。
业主委员会成立之前,由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理,委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。
第二十九条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内,向业主委员会移交下列工程建设档案资料:
㈠ 住宅区规划图、竣工总平面图;
㈡ 单体建筑、结构、设备竣工图;
㈢ 地下管网竣工图;
㈣ 各种设备的使用说明书、电路示意图;
㈤ 环保、绿化等相关工程竣工验收资料;
㈥ 其他必要资料。
业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内,将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内,向业主委员会移交原保管的资料。
第三十条 开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时,按建设总投资的百分之二,一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金,由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。
第三十一条 开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房,物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二,最低使用面积为30平方米,最多使用面积为200平方米,其所有权属全体业主共同所有。

第五章 法律责任
第三十二条 开发建设单位违反本条例,有下列情形之一的,由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚:
㈠ 未在规定时间内组织召开第一次业主会议的,责令其限期组织召开;逾期仍不组织召开的,可处以五千元以上三万元以下的罚款。
㈡ 不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的,责令其限期改正,并可处以一万元以上五万元以下罚款。
第三十三条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚:
㈠ 未取得物业管理资质等级证书,从事物业管理服务的,没收违法所得,并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
㈡ 物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的,责令改正,并可处以二千元以上二万元以下的罚款;情节严重的,吊销资质等级证书。
第三十四条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由城监支队根椐情节轻重分别予以处罚:
㈠ 损坏房屋承重结构,擅自改变房屋设计用途,占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备;责令恢复原状,并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
㈡ 擅自改变房屋外貌,责令改正,并可处以一千元以上三千元以下罚款。
㈢ 不按指定地点停放车辆,责令改正,并处以五十元以上五百元以下的罚款。
㈣ 在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线,未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的,责令其改正,并可处以一万元以上三万元以下的罚款。
第三十五条 业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的,业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的,由物业管理企业按合同约定支付违约金;合同没有约定的,可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。逾期六个月仍不缴纳的,物业管理企
业也可停止服务。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定,应当承担相应的违约责任,造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议,也不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十七条 本条例中有关专业用语的含义:
㈠ 共用部位,是指住宅区内一幢建筑物内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面等部位。
㈡ 共用设备,是指住宅区内一幢建筑物内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、防盗门等设备。
㈢ 公共设施,是指住宅区内,由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。
第三十八条 工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。
第三十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第四十条 本条例自一九九九年一月一日起施行。



1998年10月29日