江西省新余市人民政府


新余市人民政府关于印发新余市规范和激活房地产市场若干办法的通知

余府发〔2003〕28号



　　各县（区）人民政府、管委会，市政府各部门，市直各单位：
现将《新余市规范和激活房地产市场若干办法》印发给你们，请遵照执行。



二○○三年十二月二十九日


新余市规范和激活房地产市场若干办法

第一章 总 则

第一条 为加快城市化步伐，提高城市品位，完善城市功能，规范和激活我市的房地产市场的发展，改善居民居住条件，推动我市经济和社会持续、健康发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理管理法》和《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区土地利用及房地产建设的所有单位和个人。
第三条 本办法所指的城市规划区，是指本城市新修编的总体规划范围，包括高新技术开发区、仙来开发区和仙女湖风景区（以下简称规划区）。总共约160平方公里。
第四条 市政府有关行政主管部门根据其职责分别负责相应的工作。

第二章 规划管理

第五条 市人民政府根据我市的经济和社会发展的需要修编城市总体规划，并严格按照城市规划要求组织实施。在城市总体规划和城市控制性规划实施过程中，需要对城市规模、用地性质、功能分区等重大事项进行调整时，须经城市规划委员会提出意见后，经市政府确定。
第六条 城市住宅建设一律实行统一规划，成片开发，严禁零星开发。
第七条 根据“规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋”的原则，凡在城市规划区内利用土地进行建设的单位和个人，必须经城市规划主管部门初审后，报市人民政府批准。
规划区内的集体建设和农民建房，由所在街道办事处（镇）统一报区（管委会）初审，由城市规划主管部门报市人民政府审批。市政府每季度研究一次。本办法公布之日起，街道办事处（镇）政府不得再行审批。
第八条 市规划、土地主管部门应在街道办事处（镇）的配合下，制定规划区内农村集体土地的集体建设和农民建房控制性详细规划。
规划区内的街道办事处（镇）要根据城市控制性详细规划，制定行政村、自然村农村住宅小区修建性详细规划，形成规模，改善农民的居住条件。
凡未做修建性详细规划的集体建设和农村居民建房一律不批。

第三章 土地利用

第九条 实行土地储备和政府垄断土地一级市场制度。使用规划区内集体土地，一律由市政府依法统一规划、统一管理、统一征用、统一开发、统一出让。
第十条 加强土地的宏观调控，严格控制土地投放量。每年初由计划、规划、土地、房管部门提出规划区内的房地产开发利用计划和具体方案，经市人民政府批准后，予以公告。公告的主要内容是：
㈠出让步骤、方式、条件、要求；
㈡出让地块地理位置图；
㈢地块数量、每幅地块的坐标、方位、用途、面积、使用年限、用地红线、建筑性质、建筑高度、建筑密度、绿地率、容积率等指标；
㈣公共配套设施的标准、条件。
房地产开发建设各项控制指标应高于《江西省城市规划管理技术导则》。
第十一条 经营性用地一律采取招标、拍卖、挂牌出让形式取得国有土地使用权。
禁止任何单位和个人侵占、买卖或联营联建的形式非法转让国有土地使用权。
第十二条 国有划拨土地使用权确需出让的，一律由市政府先行收回收购储备再出让。出让后，按取得的该使用权时的成本价款及期间的利息对原使用权人给予补偿，财政拨款的除外。
改制、破产企业的国有划拨土地使用权，经政府收回出让后。出让金可全额返还该企业，用于安置和企业发展。安置该企业职工所剩余出让金，划入该企业所属系统的主管部门，用于弥补系统内其它企业职工的安置费用。
第十三条 城市规划区内土地的基准地价，由市土地管理部门会同市计划、财政、建设、房管等部门组织调整修正报省政府批准。
第十四条 严格规范房地产项目转让行为，已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

第四章 房地产开发

第一节 商品房开发
第十五条 按照“城市建设市场化，建设主体企业化，设施享用商品化，政府行为规范化”的原则，加大对城市建设和管理的市场化运作力度。在坚持房地产市场宏观调控的基础上，放开商品房开发，适当控制经济适用房的规模。
严禁任何单位和个人利用行政划拨土地和农村集体土地从事商品房开发。
第十六条 鼓励开发高档次、高品位住宅小区，提升城市品位。新区商品房住宅小区开发不低于80亩。
第十七条 开发商在取得建设用地规划许可和土地使用许可时，必须对所开发的地块根据城市总体规划的要求制定修建性详细规划，并报市规划部门同意后方可实施。
第十八条 坚持高起点规划、高标准设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。住宅小区建设应完善给排水、电力、燃气、电讯、消防设施外，还应达到下列标准：
㈠住宅小区按建筑总面积3‰的比例配置社区、物业管理用房，用于社区服务。
㈡配置各种照明路灯、防火、防盗等器材设施。
㈢无偿配置公用垃圾中转及垃圾桶。
㈣无偿配置相应的居民休闲用地。
第十九条 从事房地产开发的企业，必须具备开发资质。凡未取得房地产开发资质的，一律不得开发房地产。
鼓励市内具有房地产开发资质的企业通过联合、兼并、重组、股份制改造组建具有实力的房地产开发公司，提升自我竞争能力。鼓励国内外有资质的房地产开发企业进入我市从事房地产开发。
第二十条 房地产开发一律不享受招商引资的优惠政策，对有实力的外商到我市进行房地产开发，有关部门应协助外商办好有关手续并做好跟踪服务工作。

第二节 旧城区成片改造
第二十一条 旧城区实行成片改造开发，逐步推进的原则。
旧城区成片改造开发不低于30亩，不足30亩的空闲地作为公共绿地，待符合条件时再行开发。
第二十二条 旧城区成片改造范围为东至校园路，西至五一南路，北至铁路线，南至袁河。
第二十三条 旧城区成片改造的土地出让金（含各种规费）的出让底价以建筑面积定额计算。一类地段500元/平方米，二类地段480元/平方米，三类地段460元/平方米。本办法公布前已出让的土地除外。
鼓励高起点高标准地改造旧城区，符合条件的由市政府给予奖励。
第二十四条 旧城区成片改造的开发商应自行承担拆迁安置工作。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人可以选择补偿方式，法律法规另有规定的除外。
鼓励开发商以产权调换方式就地安置被拆迁人。实行产权调换并就地安置被拆迁人的，在被拆迁人回迁后，经房管部门核实，按被拆迁人原有建筑面积以本办法第二十三条计算的土地出让金，由财政部门予以退回。

第三节 经济适用住房建设
第二十五条 加强对经济适用住房的宏观调控和管理，由计划、房管、民政、建设等部门制定经济适用住房计划，按比例逐年开发经济适用住房，解决低收入家庭的住房困难。
第二十六条 经济适用住房严格控制在中小套型，中套型建筑面积不得超过100平方米，小套型不超过80平方米。其销售价格应依法公开、公平、合理确定，使低收入家庭真正享受到国家的优惠政策。工程施工实行招投标制度。
第二十七条 经济适用住房的购房对象为家庭年人均收入3600元以下且人均住房建筑面积在15平方米以下的低收入家庭。
第二十八条 严格经济适用住房购房程序。实行申请、张榜公布、社区居委会和房地产管理部门调查确认制。

第四节 农村居民建房
第二十九条 严禁农村居民开发商品房或联建商品房。严禁农村居民在集体土地上乱建设、乱开发。
第三十条 鼓励规划区内的农村居民联合建设住宅小区，鼓励农村居民通过拆旧建新进入小区。街道办事处（镇）应统筹规划农村居民住宅小区建设，根据农村集体组织的土地存量，集体建设和农民建房原则上控制在集体土地总量的30%以内。
农村居民住宅小区建设可以行政村或自然村为单位，也可以几个自然村共建住宅小区。区内的基础设施分步骤纳入农村居民自建成本。
第三十一条 农村居民一户只能有一处宅基地。凡农村居民在集体土地上建有新房的，原有老宅基地必须拆除，将老宅基地归还村集体。
第三十二条 农村居民建设自住房所需土地，必须按土地法的规定，实行面积限额，占用原宅基地和村内空闲地的，每户不超过150平方米，占用耕地每户不超过90平方米。

第五章 其他措施

第三十三条 停止各种形式的集资建房、合作建房、福利分房和城镇居民私人建房。需要住房的单位和个人一律通过市场进行交易。
第三十四条 禁止任何单位在办公区域建家属宿舍、开发商品房或联合建房。
第三十五条 依法全额征收房地产开发的各种税费, 取消房地产开发中的各项优惠政策（经济适用住房除外）。
统一征收房地产开发的各项规费，由市建设局一个窗口收龋
第三十六条 房地产开发中的城市配套费30元/每平方米，其它各种税费按国家有关规定执行。
第三十七条 搞活住房二级市场，鼓励已购公房和经济适用住房的上市，任何单位不得限制已购公有住房上市交易，法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定的除外。
第三十八条 鼓励居民换购住房。个人销售普通住房，房地产交易手续费减半收取，依法可减免的税收予以减免。
职工将已购公房首次上市出售免交所得收益。
第三十九条 鼓励农民进城和非本市人口迁入本市。凡在城区内购买了商品房（含二手房）的，可凭房屋所有权证等办理本人及共同居住的直系亲属的落户手续。
第四十条 加快实施住房分配货币化进程，尚未实施的，应按政府有关规定对无房或住房未达标的职工发放住房补贴。
第四十一条 加大公积金归集的力度。2004年起，有条件的地区、单位和职工的住房公积金缴存比例，在原有基础上提高2%。住房公积金最高缴存比例提高到10%。
第四十二条 住房公积金应积极支持职工住房贷款，在保证资金安全的前提下，职工购买新建商品房的，最高可提供15万元贷款；职工购买二手房的，最高可提供7万元贷款。
个体工商户、自由职业者缴存公积金月缴存额为100-500元，缴存期满一年，且按规定继续缴存的，可享受住房公积金贷款。
职工购买住房的，其个人帐户所存公积金可用作购房款。
第四十三条 对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，金融机构要及时给予信贷支持。
第四十四条 金融机构要积极为购房人提供担保贷款，对购买二手房的，也应给予担保贷款。
第四十五条 建立房地产交易有形市场，完善交易市场功能。
房地产交易手续一律从简。房屋交易、登记实行“一套资料申请，一个窗口办理”的一站式服务，不重复进行评估、测量等。
第四十六条 建立房地产市场的预警机制和市场信息体系，由物价部门和房管部门适时发布存量住房交易指导价格。
第四十七条 房屋出租实行备案制度，出租人应在房屋出租合同签订之日起30日，将房屋出租合同、房屋所有权证、当事人的合法证件交市房产管理局备案。

第六章 法律责任

第四十八条 凡违反本办法规定的，由有关行政主管部门依据有关法律、法规予以处理。
第四十九条 行政主管部门违反本办法的，除按国家法律、法规予以处理外，还将采取组织措施予以处理。

第七章 附 则

第五十条 建制镇建设可视情参照本办法执行。
第五十一条 本办法自公布之日起施行。《关于我市城南旧城改造工程优惠政策的通知》（余府字[2001]31号）同时废止，此前其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。





江西省南昌市人民政府


南昌大桥专营管理办法
2003.03.21 南昌市人民政府

全文
第一条　为了加快城市基础设施建设，南昌市人民政府（以下简称市政府）将南昌市南昌大桥专营权及资产授予南昌市南昌大桥有　限责任公司（以下简称“甲方”），并允许甲方以有偿、有限期方式将部分专营权和净资产转让给外方Ｖalue　Ｉdea Investment Ltd.（中文名称：香港中海基建有限公司）（以下简称“乙方”），甲乙双方共同组建中外合作经营南昌大桥的南昌中海基础建设有限公司、南昌海兴城市桥梁有限公司、南昌海盛城市桥梁有限公司（以下统称“合作公司”）。合作公司在规定期限内拥有南昌大桥的全部专营权和全部净资产。为了明确合作公司在专营期内的权利和义务，确保中外投资人的合法权益，保障合作公司在专营期内对南昌大桥的专营权，根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、法规及江西省和南昌市的有关法规、规章，特制定本办法。
第二条　本办法所称“南昌大桥”系指，南昌大桥东引桥（Ｋ３＋４３２－Ｋ３＋８５７）、正桥（Ｋ３＋８５７－Ｋ４＋８５０）、西引桥和引道（Ｋ４＋８５０－Ｋ７＋８００），共４.１６公里的桥梁、引道及其全部附属设施（含市政府规定区域内的土地使用权，但不含桥东公园，具体内容详见合作合同附件二）。
　　“专营权”系指：市政府给予的一定期限内南昌大桥的经营、管理、收取通行费等权利，包括对过往南昌大桥的机动车辆收取通行费，经国家有关部门批准经营南昌大桥规定区域内土地及房地产开发、广告设置权出让、餐饮、加油、车辆维修等服务设施及业务。
　　“合作合同”系指：合作公司双方签署并经政府有关部门批准的组建合作公司的合同。
　　“不可抗力事件”系指：水灾、地震等自然灾害或战争以及其他一切不能预见并且对其发生和后果不能防止和避免的事件。
第三条　合作公司在专营期内必须遵循本办法的规定。
第四条　市政府授予甲方的南昌大桥专营权不附带任何债务，合作公司拥有南昌大桥完整的专营权，合作公司成立之前产生的与南昌大桥有关的一切债务与合作公司无关。市政府负责解决合作公司成立之前的与南昌大桥有关的一切债务。
第五条　不含任何债务的南昌大桥专营权的资产价值，经省级以上国有资产管理局认可资格的资产评估机构评估认定为５９８９９.３２万元人民币，合作公司应以此评估价值为依据，确定合作公司注册资本和投资总额。
第六条　根据合作合同，甲方以南昌大桥部分净资产和专营权投入合作公司，乙方以现汇或部分等额人民币购买南昌大桥的其余部分净资产和专营权投入合作公司，即合作公司拥有南昌大桥的全部不含任何债务及第三者权利的资产和南昌大桥的专营权。
第七条　合作公司对南昌大桥的专营期为２５年，自合作公司取得营业执照之日起计算，专营期与合作公司的经营期限相同。
第八条　除国家政策发生重大变化以外，本办法中规定的合作公司所获得的专营权在专营期内不会被收回，也不能再授予合作公司之外的任何其他一方。
第九条　专营期内，合作公司可分配收入按照合作合同的约定优先分配给乙方，乙方回收的投资额和投资收益额由甲方提供办理兑换外汇汇出境外的与南昌市政府有关的必要文件，经批准后可以以外汇全额汇往境外。
第十条 合作公司应按照中国的有关法律、法规和政策规定缴纳各项税金，并可按规定向有关部门申请南昌市所能给予的税收最优惠待遇。
第十一条 在专营期内，除甲乙双方就设立合作公司的合作合同另有约定外，合作公司任何一方欲将所得的专营权及其他有关权益转让、出租、抵押给合作公司投资双方以外的第三者，需经合作公司双方同意并报市政府批准，并履行相应的变更登记手续。
１３第十三条 除不可抗力事件外，合作公司在专营期内遭受重大事件的影响时,市政府可以根据不同情况，支持合作公司继续履行合作合同。
第十三条 项目的收费、调价和免征：
　　（一）南昌大桥原有收费机构和收费站（点）及其净资产纳入合作公司，合作公司可根据需要对上述收费机构及收费站（点）和设施进行改造。合作公司依据审批机构批准的或审定的收费方式和收费标准收取车辆通行费。纳入合作公司的收费机构及收费站（点）具有与原收费机构及收费站（点）等同的权利。
　　（二）南昌大桥的车辆通行收费标准按现行收费标准执行（见下表）
　　车辆分类 计算单位 收费标准
1 2吨以下（含2吨） 元/趟次 10
2 2吨以上（不含2吨）本省籍车辆 元/吨次 5
3 2吨以上（不含2吨）外省籍车辆 元/吨次 7
4 摩托车类（含轻骑） 元/趟次 5
5 季票车 按洪价费字[1999]15号文
在专营期内，合作公司可根据国家、江西省人民政府的有关规定，向批准机关申请调整收费价格。
　　（三）新建县车辆自合作公司取得营业执照之日起车辆通行费的收费采用现场收取或办理季票两种办法，季票发放权由合作公司拥有。
　　（四）公交、环卫等类型车辆实行年票制收费，由市政府牵头协调各有关部门和企业与合作公司签订协议，具体的收费标准和付费方式按协议执行。
第十四条　合作公司自取得营业执照之日起，全权负责南昌大桥的经营（收费）和管理。
第十五条　南昌大桥主体结构的安全及结构性缺陷的维修由甲方负责；按照国家有关标准规定合作公司负责主体结构的定期检测和正常维修以及南昌大桥范围内道路、人行道、设施、绿化等的维护。
第十六条 市政府采取如下措施妥善处理南昌大桥收费分流问题：
　　（一）采取措施，防止在合作公司成立后的前六年内（包括第六年），红谷滩、红角洲与昌北、新建县、湾里的下穿高速公路的所有路口发生重大分流。
　　（二）在合作公司成立后的前五年内（包括第五年），南昌城市规划范围内的赣江上不再新建桥梁（除乙方或其母公司或其母公司的附属公司或乙方认可的其它公司进行建设外）。五年之后如新建桥梁建成通车，在专营期内，新建桥梁以不低于南昌大桥的收费标准收取车辆通行费。
　　（三）通过实施交通管制措施，防止逃费现象的发生。临江大道、红谷滩、红角洲及其他必要路段限制货车通行，高速公路交通标示指明经过南昌大桥可通向赣州和广州方向。具体办法由交管部门制定。
第十七条 如果在专营期内出现以下任何一种情况，市政府将统一安排甲方对合作公司中乙方持有的权益进行回购：
　　（一）专营期满前，针对桥梁收费的国家政策发生重大调整；
　　（二）八一大桥以及未来南昌市城市规划范围内赣江上新建桥梁的全部或其中任意一座桥梁的取消收取车辆通行费；
　　（三）由于第十六条中市政府所采取的措施无法实现，造成南昌大桥车辆重大分流，以致实际收费金额连续６个月比上年同期每月实际收费金额下降２０％或以上，并且其他保证措施无法实现时（如收费站迁回旧址、在下穿高速路口设立收费分站等措施）。
第十八条　回购方式
　　若出现以上情况，市政府负责统一安排甲方办理回购乙方在合作公司中的全部权益。回购须在本办法第十七条所述的任何一种情况出现之日起三个月内完成。回购原则为实现乙方在已实际经营年度内获得合理预期回报。回购价格按乙方尚未收回的投资加上已经营年度内应获得的合理回报计算，预期内部报酬率（ＩＲＲ）按１２％计。甲方须在上述期限内按上述回购价格将全部回购款项汇入乙方指定帐户，或以经乙方认可的资产完成回购。
第十九条　不可抗力事件
　　在专营期内出现不可抗力事件时，由市政府与合作公司协商，给予乙方适当补偿。
第二十条　在专营期内，如市政府在赣江上南昌市区管辖范围内新建桥梁，在同等条件下，乙方享有优先投资权和优先获得经营收费权的有偿受让的权利。
第二十一条　在专营期满后：
　　（一）合作公司应将南昌大桥的固定资产、经营权和通行收费权无偿移交给甲方；
　　（二）乙方所承担的义务也同时终止。
第二十二条　本办法中未尽事宜，以市政府批准的合作合同为准。
第二十三条　甲、乙双方应严格履行本办法及合作合同所规定的责任和义务。
第二十四条　本办法的具体应用问题，由市政府指定的部门负责解释。
第二十五条　本办法自发布之日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南昌市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００３年３月２１日