哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市农村居民最低生活保障办法（试行）的通知
黑龙江省哈尔滨市人民政府办公厅
哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市农村居民最低生活保障办法（试行）的通知
哈政办发〔2006〕17号
各区、县（市）人民政府，市政府各委、办、局：
经市政府同意，现将《哈尔滨市农村居民最低生活保障办法（试行）》予以印发，请认真贯彻执行。
哈尔滨市人民政府办公厅
二○○六年十二月二十八日
哈尔滨市农村居民最低生活保障办法（试行）
第一条 为切实保障农村贫困居民基本生活权益，规范农村居民最低生活保障工作，加快农村社会救助体系建设步伐，推进社会主义新农村建设，维护社会稳定和促进社会和谐，根据《黑龙江省农村居民最低生活保障办法（试行）》（黑政办发〔2006〕69号），结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村居民最低生活保障（以下简称农村低保），是指各级政府按照当地农村低保标准，对持有当地农业户口的贫困居民予以差额补助的农村社会救助制度。
第三条 农村低保制度遵循下列原则：
（一）保障最基本生活需求的原则；
（二）与本地经济发展和财政状况相适应的原则；
（三）属地化管理的原则；
（四）政府保障与家庭赡养、扶（抚）养、社会帮扶、劳动自救相结合的原则；
（五）公开、公平、公正和动态管理的原则；
（六）整合社会救助资源与农村其他专项社会救助相结合的原则。
第四条 农村低保工作实行在市政府统一领导下的地方各级政府负责制。各级民政部门负责本行政区域内的农村低保管理工作。民政、财政部门负责农村低保政策制订、运行规程的指导检查及资金的测算、分配和管理；农业、卫生、教育、物价、统计、审计和监察等有关部门在各自职责范围内配合做好农村低保有关工作。
区、县（市）民政部门（以下统称管理审批机关）负责本行政区域内农村低保的审批工作。
区、县（市）财政部门负责本行政区域内农村低保金筹集、管理和委托金融机构实行社会化发放工作。
乡（镇）人民政府、辖有农业人口的街道办事处负责辖区内农村低保的审核工作。
村民委员会、含有农业人口的社区居民委员会受区县（市）民政部门、乡（镇）人民政府和街道办事处的委托，承担农村低保的日常管理和服务工作。
第五条 凡持有我市农业户口、共同生活的家庭成员年人均纯收入或实际生活水平低于户籍所在地农村低保标准的农村贫困居民，均可申请享受当地农村低保待遇。
共同生活的家庭成员，是指具有法定赡养、扶（抚）养关系并在同一户口共同生活的人员，包括配偶、子女（含养子女、继子女、非婚生子女）、祖父母（外祖父母）、父母（岳父母）、孙子女（外孙子女）以及其他具有法定赡养、扶（抚）养关系的人员。
未成年人与扶（抚）养义务人未共同生活的，视为共同生活。
家庭成员中正在高等院校就读的学生、监外服刑人员计入家庭人口。
失踪、潜逃、狱中服刑人员不计入家庭人口。
第六条 无本市农业户口的人员与持有本市农业户口的人员组成家庭，其年收入本人留存当地农村低保标准金额后剩余部分计入家庭其他成员年收入。
第七条 具有下列情形之一的，不能享受农村低保待遇：
（一）虽然家庭年人均纯收入低于当地农村低保标准，但家中有款物积蓄，能够自行维持基本生活或实际生活水平高于当地农村低保标准的；
（二）参与赌博、吸毒、嫖娼、酗酒、不务正业及因违反婚姻、收养等法律、法规造成家庭生活困难且尚未改正的；
（三）将所承包的土地抛荒的；
（四）在户口所在地以外居住一年以上的（在校学生除外）；
（五）虽然生活困难，但家庭主要成员有劳动能力并且具备自救条件而不采取措施自救的；
（六）采取虚报、隐瞒家庭收入、伪造证明材料等不正当手段骗取低保待遇的；
（七）其他按当地政府规定不予批准享受农村低保待遇的。
第八条 农村低保标准由区、县（市）民政部门会同财政、物价、统计等部门，根据当地农村居民维持基本生活所必需的衣、食、住、用等费用，结合当地的财力水平、物价指数变化、消费水平等因素制定，经同级人民政府批准，并报上级民政、财政部门备案后公布执行。
各区、县（市）农村低保标准不能低于省政府规定的有关标准。保障标准应根据当地经济发展水平和物价指数变化等情况适时进行调整。
第九条 根据享受农村低保待遇家庭的不同情况，对农村低保实行分类施保：
（一）家庭成员无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人和扶（抚）养人，或虽有法定赡养人和扶（抚）养人，但其无赡养、扶（抚）养能力的，按当地农村低保标准全额救助。
（二）有一定收入的，按其家庭人均纯收入低于当地农村低保标准的差额予以救助。
第十条 根据享受农村低保待遇家庭的年人均纯收入情况，科学划定保障档次，按照就近靠档的办法进行保障。保障档次不得少于3个档次，具体档次标准由各区、县（市）结合当地实际制定。
第十一条 农村居民的家庭纯收入是指共同生活的家庭成员全年获得的货币收入和实物收入的总和（按统计部门有关农民人均纯收入统计口径计算），具体包括以下内容：
（一）从事农林牧渔业、加工业、建筑业、运输业、服务业等经营性收入；
（二）外出务工收入；
（三）出租或变卖家庭财产及转租承包地等获得的收入；
（四）法定赡养人、扶（抚）养人应当给付的赡养费、扶（抚）养费；
（五）依法继承的遗产或接受的赠与；
（六）各种保险金、补偿金、退休金、养老金、储蓄存款及利息、现金及有价证券等收入；
（七）农村“五保户”五保供养收入；
（八）困难家庭得到的救济款（物）和捐赠款（物）；
（九）享受国家惠农政策的补助收入；
（十）当地政府规定的其他收入。
农村居民家庭年人均纯收入，以申请人提出申请之日前12个月的家庭收入为基数计算。
第十二条 家庭成员在法定劳动年龄内且有劳动能力（在校学生除外）拒不参加劳动的，按上年度当地农村人均纯收入计算其收入；在外务工的家庭成员，如不能出具有效的收入证明，按上年度当地土地抛荒农村人均纯收入计算其收入。
申请农村低保待遇人员的劳动能力分为终身丧失劳动能力、终身丧失部分劳动能力、阶段性丧失劳动能力、阶段性丧失部分劳动能力和具备完全劳动能力5个等级。农村低保对象劳动能力等级，由区及县（市）民政、卫生部门指定有关机构和人员进行鉴定，由村民低保评议小组进行认定。
第十三条 赡养、扶（抚）养费的计算：
（一）申请农村低保待遇家庭的赡养、扶（抚）养义务人家庭人均纯收入低于当地农村低保标准的，不计算赡养、扶（抚）养费；
（二）赡养、扶（抚）养义务人家庭人均纯收入超过当地农村低保标准的，均应按一定比例负担赡养、扶（抚）养费；
（三）有判决、裁决或协议的，依据判决、裁决或协议计算，无判决、裁决或协议的，赡养、扶（抚）养费的具体计算办法由各区、县（市）民政、财政等相关部门结合当地实际情况制订并报同级人民政府备案后执行。
第十四条 下列收入不计入家庭收入：
（一）优抚对象按照国家规定享受的抚恤定期补助金、伤残人员护理费、优待金等；
（二）对国家、社会和人民做出特殊贡献，由政府给予的奖金及市级以上劳动模范享受的荣誉津贴；
（三）在校学生由政府、学校和社会给予的临时困难补助金及获得的奖学金、助学金等；
（四）见义勇为奖励金；
（五）独生子女费及农村计划生育家庭奖励扶助金；
（六）新型农村合作医疗补助资金；
（七）农村医疗救助资金；
（八）当地政府规定的不应计入的其他收入。
第十五条 申请享受农村低保待遇按下列程序办理：
（一）个人申请。以家庭为单位，由户主向户口所在地的村民委员会（社区居民委员会）提出书面申请，并提供相关证明材料，包括户籍证明、户主及家庭成员身份证、家庭收入和财产状况证明、残疾或患病情况等其他相关证明材料。
（二）村民委员会（社区居民委员会）初审。村民委员会（社区居民委员会）正式受理申请后应进行登记，在收到申请之日起10个工作日内通过入户调查等方式对申请人的家庭收入和实际生活状况进行核实，并提请村民代表会议评议。经评议符合条件的申请对象，以村为单位将拟定的低保对象名单及补助金额张榜公示3日以上。对无异议的，由申请人填写《农村居民最低生活保障待遇审批表》（以下简称《审批表》），由村民委员会（社区居民委员会）在《审批表》上签署意见并加盖公章，附相关证明材料上报乡（镇）人民政府（街道办事处）。对经评议不符合条件的，将所有证明材料退还申请者本人并说明理由。
（三）乡（镇）政府（街道办事处）审核。乡（镇）政府（街道办事处）在收到上报材料之日起15个工作日内，应通过抽查方式对申请人情况和相关证明进行审核。核实无误后对符合条件的应在《审批表》上签署意见并加盖公章，附相关证明材料上报区、县（市）民政部门审批。对经审核不符合条件的，在《审批表》上签署意见和理由，并将所有证明材料退回村民委员会（社区居民委员会）。
（四）区、县（市）民政部门审批。区、县（市）民政部门在10个工作日内对乡（镇）政府（街道办事处）报批的农村低保对象及相关材料进行抽查、复核。经复核符合条件的，委托村民委员会（社区居民委员会）再次公示3日以上。对经公示无异议的，由区、县（市）财政部门在5个工作日内复核后，由区、县（市）民政部门在《审批表》上签署审批意见并加盖公章，发放《农村居民最低生活保障证书》；经复核不符合条件的，在《审批表》上签署意见和理由，及时将所有证明材料退回乡（镇）政府（街道办事处）。
第十六条 农村低保对象在本区、县（市）农村行政区域内迁移的，由乡（镇）政府（街道办事处）办理转移手续，不再履行申请审批程序；跨区、县（市）行政区域迁移的，持迁出地区、县（市）管理审批机关证明，到迁入地重新履行申请手续，管理审批机关应适当简化审批程序。
农村低保对象家庭收入或实际生活水平发生变化时，管理审批机关应按规定及时办理增发、减发或停发低保金手续。
第十七条 农村低保资金以区、县（市）为单位进行统筹、核算和管理。
第十八条 农村低保资金的来源为本级财政预算安排的资金；上级财政补助的资金；农村低保资金财政专户的利息收入；社会捐助资金及按规定可用于农村低保的其他资金。
第十九条 市和区、县（市）财政部门应在财政社会保障专户下建立农村低保分户，将所有用于农村低保的资金纳入专户，由财政部门单独核算，专户管理，专款专用。
第二十条 各级民政部门根据当地农村低保对象的实际情况提出农村低保资金年度需求计划，经与同级财政部门协商一致后纳入预算，报同级人民政府批准后执行；财政部门根据预算和实际需求及时拨付保障资金。
第二十一条 保障金按季度以货币形式发放。
农村低保资金发放方案，须经区、县（市）民政部门会同财政部门制订。财政部门每季度初应将农村低保资金足额拨付到农村信用联社等金融机构，以货币形式发放。财政部门应为受委托的金融机构解决社会化发放所需的费用并签订《委托协议》，确保用户随时支取低保资金。对行动不便或生活不能自理的保障对象，可由本人委托他人或由乡（镇）民政助理（街道办事处工作人员）和财政所工作人员2人以上共同代领。乡（镇）政府（街道办事处）应当对金融机构发放农村低保资金的情况进行监督。
第二十二条 区、县（市）政府应成立政府主管领导任组长，民政、财政、农业、卫生、物价、统计、审计、监察等部门组成的农村低保工作领导小组，负责有关领导、组织、协调、管理和指导工作，并在民政部门设立办公室，具体负责农村低保工作的综合协调、政策落实、监督检查等工作。各部门按职责分工做好相关工作。
第二十三条 各级政府应当为农村低保工作提供组织保障，加强农村低保力量，调整配备相应的工作人员，安排必要的工作经费，并列入同级财政年度预算；不断改善工作条件，推进农村低保工作的信息化、网络化管理。
第二十四条 各级政府及有关部门，应对享受农村低保待遇的农村贫困居民在就业、就学、就医、住房、法律援助、从事个体经营等方面给予必要的照顾和政策扶持。
第二十五条 管理审批机关应分级建立农村低保对象档案，对保障对象实行分类动态管理；公开农村低保政策、办事程序和保障资金发放情况，接受群众和社会监督；各级民政、财政、审计和监察等部门依法对农村低保资金的管理和使用情况进行监督检查。
第二十六条 从事农村低保的工作人员有下列行为之一的，视情节给予批评教育或行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任：
（一）无故对符合条件的申请人不予及时审批的；
（二）违反规定为不符合条件的申请人办理享受低保待遇手续的；
（三）无故不按时发放低保资金的；
（四）贪污、挪用、挤占、扣压低保资金的；
（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为。
第二十七条 对采取虚报、隐瞒家庭收入、伪造证明材料等不正当手段骗取低保待遇的，由民政部门追回领取的保障金，构成违法犯罪的，由公安部门予以查处；对干扰管理机关正常工作秩序、侵犯工作人员合法权利，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安部门依法追究其法律责任。
第二十八条 对为申请人出具虚假证明、骗取低保待遇的单位或个人，由其上级主管部门或所在单位给予行政处分，情节严重的依法追究其法律责任。
第二十九条 各区、县（市）应结合当地实际，制订实施细则，报市民政局、市财政局备案。
第三十条 本办法由市民政局、市财政局负责解释。
房屋交付法律评说
作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785
在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称司法解释）规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的 交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。
案例一、
崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为11800元，交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房，出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。
律师评析。
合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次，从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其中之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定，而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。
案例二、
李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某购商品房一套，总价款155万元，双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房，双方的合同约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定，主张确认无效。要求出卖人承担违约责任，支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道：在合同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、法规的强制性规定，应当是合法有效的。况且出卖人取得竣工验收合格证是在合同约定的交房时间前取得的，向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实，不应当承当违约责任。一审法院经审理后驳回了买受人的诉讼请求。
律师评析。
当事人依照法律的规定平等的行使自己的民事权利，承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循协商一致等价有偿的原则订立合同。充分体现及保障合同双方意思自治、契约至上。对于合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应当承担违约责任，由此给对方造成的损失应当予以赔偿。就本案来言，双方签定的合同是有效的，所付的交房条件不违背国家的法律法规的强制性规定。按照我国关于商品房管理的有关规定商品房的交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最底条件。双方当事人可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。所以，当事人在本案合同约定的交房条件是满足于法律的规定，且是双方当事人的真实意思表示。买受人提出的要求按照大权证作为交房条件属于其对合同条款的变更，但是合同的变更要求当事人协商一致，未达成一致以前原合同的条款依然对双方具有约束力。出卖人未按照合同约定交付房屋应当承担违约责任，在此案中出卖人未违约且合同合法有效，买受人拒绝收房则应当承担迟延领受的违约责任，并对该房屋所可能产生的风险承担责任。
案例三、
王某于2001年4月6日与某房地产公司签定了《商品房买卖合同》，合同中约定该商品房价值250000元，交房时间为2001年6月10日，约定的交房条件为该房屋必须取得综合竣工验收。房地产商于2001年10月5日完成综合竣工验收，2001年12月7日取得竣工验收备案表。出卖人于2001年6月10日向王某发出了入住通知书，王某于2001年6月12日办理了收房手续并领取了钥匙。买受人在入住后发现该房有质量问题且设施与合同约定不符，于是向人民法院提出诉讼，请求人民法院判令房地产公司承当迟延交房的违约责任及赔偿买受人的损失。房地产商辩称：出卖人已经向买受人如期交付了房屋，买受人领取了钥匙实际占有了该房产不存在迟延交房的违约责任，对于房屋质量问题同意在合同约定的保修范围内予以修缮并愿意赔偿买受人的相关损失。法院经过审理判决房地产商承担迟延交房的违约责任并赔偿原告的损失。
律师评析。
《城市房地产管理法》明确规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。。。”本案合同双方已经在合同中明确的约定了交房的条件即该房屋完成综合验收后向买受人交付使用，而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。本案中房地产商的交付行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使买受人在收到入住通知后前往出卖人处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是出卖人在发出入住通知书为其办理入住手续时第一违反了合同的约定，重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线。交付行为无效，应当承担迟延交付的违约责任。《司法解释》也规定当事人有约定的应当从其约定。
案例四、
业主陈某于2002年11月3日与开发商签定了《商品房买卖合同》一份。合同约定该房的价值为340000元，开发商应当于2003年5月10日将验收合格的房屋交付业主使用，陈某应当在接到入住通知书时办理收房手续，并一次结清剩余房款，并在合同中约定了违约责任。2003年5月10日开发商将已经办理竣工验收完毕的房屋向陈某交付，发出入住通知书要求其前来办理收房手续。而此时陈某正在外地旅游无法回来收房。直至2003年5月30日才前往办理收房手续。但因邻居不慎失火将其所购的房屋部分烧毁。于是陈某提出退房要求，开发商认为已经按照合同约定向其发出入住通知书，业主未按照合同约定领受房屋，房屋已经交付，发生的房屋毁损、灭失的风险应当由陈某自己承担。陈某诉至法院，请求法院判令解除合同返还已付房款并支付利息。法院经过审理驳回了陈某的诉讼请求。
律师评析。
本案的焦点是房屋的风险是否发生了转移。标的物的风险的转移随标的物所有权的移转而发生转移。对于动产因交付而发生所有权的移转，除当事人另有约定或法律法规另有规定。不动产应当以所有权的登记做为发生移转的标志。《司法解释》规定对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人在接到出卖人的交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中双方合同约定的交房方式是收到通知书后办理收房手续，陈某因外出而不能够收房的原因不属于正当理由，所以，该房屋的毁损、灭失的风险自双方约定的交房日2003年5月10日由开发商处转移至业主。
案情简介五
2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》（下称“合同”）。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价，买受人的付款方式及时间，同时约定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》，交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》，于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1，原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房；2，自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续，逾期视为本公司完成了交房义务，该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用；......”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续，被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中，被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对，致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼，诉讼请求包括：1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任；2，判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果，收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利，这一做法是目前房地产交房的通例，被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费，原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为，合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件，只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙，至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿，原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示，原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力；被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房；被告不是上述税费的代征机关，原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费；被告应当承担逾期交房的违约责任。
律师评析：
在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍，其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同，仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝，双方对于交接房屋一节也就未作出变更，被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房的交付以向买受人交付钥匙为准，双方另有约定的除外，房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更，原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以，原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上，原告委托被告与否应当完全决定于原告，委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同（包括预售合同）时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告，也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以，在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当，以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。
广告的效力
作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
律师评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”