关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
关于建立对法院裁判结果进行网上公示制度的初步设想

（优仕联律师事务所 王政 律师）

毋庸质疑，互联网技术已经改变了我们现代人的生活和工作方式，并且目前其仍以极大的速度在继续推进着我们人类的自组织系统（包括人们的意识形态、国家机器运转模式、社会生产方式的类型等）发生着剧烈变化。本文根据当前我国司法实践的现状拟提出在我国法院系统充分利用互联网信息技术建立对法院裁判结果进行网上公示制度的初步设想，并对建立该项制度的必要性等问题进行了初步探讨，希望此项有关“公开审判”的技术性建议能引起广大社会公众和法律届同仁们的支持，以便能使其成为推动我国司法体制改革和法院系统自身建设的一个“亮点”工程。

一、建立对法院裁判结果进行网上公示制度的初步设想

我国诉讼法（包括刑事、民事和行政三大诉讼领域）虽然规定了公开审判的诉讼制度，但现实中，群众对司法审判的公开情况普遍存在不满，尤其是对裁判的结果和过程不够公开的事实反映最为强烈。说白了，群众反映强烈的是针对司法过程中存在的“黑箱化”运作及由此所导致的司法腐败事件。有感于斯，并且考虑到目前世界互联网信息技术应用已经如此普遍甚至成为人们获取各类信息的一种主要途径之现实，本文特提出对法院裁判结果建立网上公示制度的如下一些初步设想：
（一）建立对法院裁判结果进行网上公示制度的基本内涵和意义。简单一点讲，“建立对法院裁判结果进行网上公示制度”是指通过建立一套规范化的制度来要求法院将所有公开审判案件的裁判结果严格按照一定的程序在互联网上向社会公示，以便让人民群众积极参与到司法审判实践中来，充分发挥人民群众对司法审判的监督作用，更好地体现司法审判内在要求的“公开”、“公平”、“公正”的价值取向。
（二）关于网上公示的基本内容。我们认为，要求法院进行网上公示的内容至少应包括：1、所有经法院公开审判的案件所产生的判决书、调解书或裁定书必须全文在网上公布（涉及国家机密、未成年人案件、个人隐私或其他不便公开审理的案件除外）； 2、所有司法审判人员的个人情况及参与审理的案件都必须在网上公布；3、所有公开审判案件的重要程序性事项（包括是否进行了公开质证、是否有超案件审理期限情形存在、裁判结果是否经合议庭评议或审判委员会集体讨论等）必须在裁判结果作出后随裁判结果在网上公布（涉及国家机密、未成年人案件、个人隐私及其他不便公开的案件除外）；4、其他法院认为需要在网上进行公示的事项，如各类无法送达的诉讼文书、强制执行通知书等。
（三）关于对法院裁判结果进行网上公示应当考虑的几项规范性因素。1、从制度实施的层面讲，我们认为，要求法院对有关内容进行网上公示必须严格按照一定的规范性程序进行，所有裁判结果以“必须进行网上公示”为原则，“不能进行网上公示”为例外。2、对案件当事人而言，公开案件裁判结果是其义务，不得以非正当理由妨害法院对其裁判结果进行网上公示。3、凡不进行网上公示的裁判内容，必须通过严格的审核程序，最好在法院系统内部成立非专属于法院系统的独立审核部门。4、遇到对案件裁判结果当事人要求公示而有关案件公示审核部门认为不能公示或案件当事人要求不公示而有关案件公示审核部门认为必须公示的情况，还必须考虑给予当事人一定的公示复核请求权。5、社会公众对网上公示的案件可以自由发表评论，对案件审理过程中存在的问题可以直接通过网络或其他途径向有关部门反映。

二、对法院裁判结果建立网上公示制度的必要性
（一）司法审判应体现“公开”、“公平”、“公正”的价值取向要求建立对法院裁判结果进行网上公示的制度。公开审判制度是任何一个称得上“法治”的国家所必不可少的一项审判制度。因为只有对案件实行公开审判，才最可能实现审判程序上的正义，才最可能保证审判人员公平断案，才最可能地保证司法审判结果的公正。换句话说，“公开”、“公平”、“公正”的价值取向是司法审判的内在本质需求。既然是公开审判，当然是越公开越符合公开审判的原则和精神。但是其他如张贴公告、参与旁听、利用报纸和电视媒体等公开方式往往受制于时间、空间场所和公开成本的限制对司法审判不可能做到太大范围的公开，而利用互联网技术对法院裁判结果进行网上公示恰恰能弥补其他公开方式的不足，真正使司法审判做到在键盘上实现最大限度的公开，保证裁判结果最大可能的公正。
（二）遏制司法腐败现象不断增长的趋势要求对法院裁判结果建立网上公示制度。目前司法腐败几乎是每一个有良知的国人所关心所痛恨之事。而司法审判不够公开，用老百姓的话说就是“黑箱化操作”、“地下勾兑”，如此司法环境正是滋生司法腐败现象的温床。即便是允许电视、报刊等法制栏目媒体放开手脚、开足马力全力去暴光，也只能是暴露司法腐败冰山之一角，不足以吸引更多社会公众眼球的注意，不足以打破腐败分子不被揭露的侥幸心理。既然如此，不如让法院主动将司法审判的结果和过程都放到“阳光”底下晾晒，让公众自由去评判是非，对明显存在审判不公的案件让人民群众在网上投票表决。如此以来，审判机关和办案法官可随时随刻倾听到人民群众的呼声，时时警醒自己，刻刻不要忘记自己还是法律的“守护神”。如此以来，可能腐败案件自然就减少了，因为法院服用了“阳光司法”这一遏制司法腐败现象增长的有效良药。
（三）大力发展社会法制宣传教育活动需要对法院裁判结果建立网上公示制度。建立“法治国家”或“法治社会”不是光靠某些熟悉法律、掌握并运用法律的“精英人才”就可实现的，还必须依靠社会大众们自觉地去知法、守法和用法。对法院裁判结果建立网上公示制度，人民群众可以通过随时浏览相关司法审判公示网站，对形形色色的案例进行查找和学习，自觉不自觉的就接受了更多的法制宣传教育；学习并知晓更多的法律知识后，自然也就更自觉地去守法和用法了。所以，发展社会法制宣传教育需要“建立对法院裁判结果进行网上公示制度”来为社会公众提供一个更为宽广和便捷的学习舞台。
（四）以“提高司法审判效率”为宗旨的法院系统内部改革需要对法院裁判结果建立网上公示制度。毋庸质疑，目前我国不少地方法院已经出现了低效运转、积案成堆、办案质量严重下降的状况。所以法院系统内部有关以“提高司法审判效率”为宗旨的改革呼声也不绝于耳。通过对裁判结果建立网上公示的制度，让每个法官所办理的案件公之于众，可以实现如下推动法院系统内部改革的目的：1、让真正优秀法官的风采可以充分得到展示，让品行和素质恶劣的法官不能够滥竽充数；2、让审判权被滥用的责任能够得到明确（案件是否经过合议庭、审判委员会讨论等）；3、让社会公众直接监督法院受理案件的数量是否存在水分、是否该合并审理的案件没有合并审理或一案被拆成数案等（不能简单以办案数量来衡量法官的工作量和实际办案能力）；4、让社会公众都明白超期限审理的积案到底都是些什么案件（是否属于重大疑难案件等）；5、让相同或类似的案件事实尽可能得到相同或类似的裁判结果；6、让落后地区的法院可以直接通过网络借鉴先进地区法院处理类似案件的经验；凡此等等。总之，通过“建立对法院裁判结果进行网上公示制度”，可以实现让法官的智慧和人民群众的真知灼见互相交流激荡，如此以来，可能会极大地提高办案人员的判案素质，无疑为推动法院系统内部改革、提高司法审判效率提供了一台强大的助力器。
（五）构建完善的社会信用体系依赖对法院裁判结果建立网上公示的制度。高度发达的市场经济需要完善的社会信用体系来保障。信用是以财富的多寡为依托的，而财富本身有时就通过信用的形式来表现的。所以现在市场交易，最需要的是交易主体能够非常便利的进行资信考察。资信不仅体现在有多少确定的静态的资产，而更主要体现在有多少动态的债权或债务以及是否遵守法律或严格履约的诚信表现。通过建立对法院裁判结果进行网上公示的制度，使交易主体在进行交易时，很容易通过网络调查了解到：1、交易对方是否正与第三方产生重大债权或债务的诉讼纠纷诉事件；2、交易对方的有关历史诉讼记录情况，是否表现为一贯守法或严格履约并具有相当的信誉度；3、其他对信用评定可能产生影响的相关信息，如交易对方的个人品行或单位的社会责任感等。一贯不遵守法律且诉讼缠身的个人或单位，自然其社会信誉度不会太高。从信息反馈角度讲，对法院裁判结果进行网上公示制度若能够得到实施可能会促使每个人或每个单位更加自觉或主动地去维护自己的信誉，因为这种不良的信用记录必然会影响到其未来的发展，从而在宏观上必然会减少不必要的有违“诚实信用”原则的诉讼纠纷案件的发生。所以，从发展市场经济、完善社会信用体系角度看，我们也有必要对法院裁判结果建立网上公示制度。

三、建立对法院裁判结果进行网上公示的制度可能产生的一些负面影响
任何一项制度的建立，都不可能只产生正面的积极的社会影响，同时也可能伴随着产生一些负面的消极的社会影响。建立并实施对法院裁判结果进行网上公示的制度后，我们认为可能会对社会产生如下一些负面影响：
（一）对个人隐私权或企业的信誉度可能会产生一定的扩大侵害。对涉及个人隐私的案件法院在进行网上公示时虽然要进行一定的限制或处理，但是仍可能会因限制或处理不当或直接滥用这种网上公示制度对隐私权造成一定的扩大侵害，尤其是当网上公示的案件最终被证明是冤假错案时，这种已发生的侵害会显得更大。对企业而言，一旦大范围内社会公众对其形成不良的印象，可能会直接导致或加速其破产倒闭，产生生存危机。
（二）可能会对人们的法制观念产生一定的错误引导。法院网上公示的案件不一定是最终的或正确的裁判结果，甚至可能是不符合法律规定的错误裁判。但是一旦上网公示可能就会直接影响到人们对处理类似案件的态度，使社会公众接受一些错误的裁判和法制观念；法官也可能会因以前曾存在过类似的裁判结果而不敢有所突破，可能会对法官自由裁量权滥用情形产生“矫枉过正”的不利影响。
（三）实施起来不可能做到整齐划一，可能必须要求打破行政区划的限制。因为我国行政区域太多，各地情况又千差万别。有些经济发达地区仅一个区县一年就有几万起案件，而另有一些少数民族或偏远落后地区一个或几个地级行政区一年所有案件加起来可能还不到一万起。如果按现有的行政区划去要求建立法院裁判结果公示网站肯定会不符合经济效益的原则，打破现有行政区划的要求可能是比较理想的方式，但是实施起来肯定会麻烦不少，又会造成新的不必要的扯皮现象。
不过，本人认为：对法院裁判结果进行网上公示完全可以委托中介网络公司组织实施或进行全面的网站托管服务，国家只需采用必要的监管和控制措施就可以了。另外通过严格的制度建设，完全可以最大限度地减少该项制度实施所可能产生的消极后果或负面影响，使得该项制度的积极效果或正面影响能够得到最充分的体现，至少可以为推动中国互联网产业的发展贡献一臂之力。

四、对法院裁判结果建立网上公示制度所必须的条件
任何一项制度能否得到推广和实施关键是看社会是否具备推广和实施这一制度的必须条件；至于评判该项制度是优是劣，也只有通过真正地去组织实施后才能被检验出来，因为“实践才能出真知”。建立对法院裁判结果进行网上公示的制度能否得到推广和实施关键还是取决于以下因素或条件：
第一、是否具备相应的技术条件。互联网信息技术发展到今天、超大容量数据库的建成、高速运转的搜索引擎对支持几个信息公示系统门户网站已经不成任何的问题。也就是说，对法院裁判结果进行网上公示的硬件技术条件已完全具备。
第二、社会公众是否有知晓司法裁判结果的强烈意愿。我们已无法否认，在建设法治社会的过程中，社会公众从没有向现在这样关心发生在我们周围的法制事件，那么多电视或报刊等媒体举办的法制宣传栏目已受到社会各阶层大众的无比青睐就是最好的明证。如果进行一场民意调查，估计建立对法院裁判结果进行网上公示的门户网站肯定会受到无数人民大众的支持。
第三、是否获得高层领导和法律职业者们的广泛认同或支持。推动司法改革和制度建设的“动力源”来自人民群众的社会需求，而改革能否进行、制度能否推出还需要“动力引擎”。有了高层领导和法律职业者们的广泛认同或支持就等于为“建立对法院裁判结果进行网上公示制度”的推出准备好了“动力引擎”。
第四、制度的推出成本和阻力大小。任何一项制度的推出都需要付出相应的成本，都会触动某些利益既得者们的利益，都不可避免地会遇到不同程度的社会阻力。成本太大则阻力就大，阻力大则制度就不会或难以被推出。相信“建立对法院裁判结果进行网上公示的制度”能否被推出最终还是取决于不同的利益集团、不同的社会阶层力量进行博弈的结果。

不过，本人始终坚信的是：法律之所以规定对个别案件可以不实行公开审判，是因为有更高的价值理念或更大的利益存在，而且这种价值理念和所代表的利益超越公开审判程序所包含的价值理念和实行公开审判后所带来的实际利益。法律之所以又要求对一般案件都必须实行公开审判，也是因为公开审判作为一项更为根本性的司法制度比不公开审判更能体现“公平”、“公正”的司法价值理念，更符合广大人民群众的根本利益。如果我们要证明“建立对法院裁判结果进行网上公示的制度”没有必要，那么我们首先需要证明“公开审判”本身就不是必要的制度，不公开审判才暗含了更高的价值理念或更能代表或更符合广大人民群众的根本利益。

2005年12月25日 星期日