广东省广州市人民政府办公厅


广州市人民政府办公厅文件

穗府办〔2002〕6号

印发《关于贯彻广州市人民政府深化牲畜屠宰和肉品流通管理体制改革意见的实施办法》的通知


各区、县级市人民政府，市府直属各单位：

　　经市人民政府同意，现将《关于贯彻广州市人民政府深化牲畜屠宰和肉品流通管理体制改革意见的实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

广州市人民政府办公厅
二○○二年二月六日　




关于贯彻广州市人民政府深化牲畜屠宰和肉品流通管理体制改革意见的实施办法


　　为了深化牲畜屠宰管理体制改革和整顿肉品流通市场秩序，根据《广州市人民政府关于深化牲畜屠宰和肉品流通管理体制改革的意见》，制定本实施办法。

　　一、加强对定点屠宰厂（场）的管理，改革屠宰管理体制。

　　（一）调整定点屠宰厂（场）的设置及申办程序。

　　凡符合省、市定点牲畜屠宰厂（场）设置规划的，均可申请开设定点屠宰厂（场）。开设定点屠宰厂（场）应当按照以下程序办理：

　　1.向市商业行政部门提交书面申请及场地使用证、可行性报告等有关资料。市商业行政部门在收到书面申请及相关资料之日起，在15个工作日内，会同规划、国土、环保、农业、卫生、公安、技监、工商等行政部门进行审查，对符合规划、环保要求和政府有关部门规定的，报市人民政府审批定点资格。市人民政府同意设置的，报省商业行政部门备案。

　　2.取得定点资格的屠宰厂（场）竣工后，由市商业行政部门会同环保、农业、卫生、公安、技监、工商、屠管等部门进行验收，符合国务院《生猪屠宰管理条例》规定和《广州市定点屠宰厂（场）建设规范》要求的，发给定点屠宰厂（场）标志牌。

　　3.定点屠宰厂（场）取得市工商、农业、卫生、税务等行政部门核发的有关证照后，方可开展牲畜屠宰经营活动。

　　（二）整顿、规范现有定点屠宰厂（场）。

　　1清理整顿现有定点屠宰厂（场），重新审查屠宰厂（场）的屠宰经营资格和生产条件。由商业行政部门牵头，组成商业、卫生、环保、农业、工商、规划、技监、公安等部门参加的联合检查组，依据国务院《生猪屠宰管理条例》，国家技监局、建设部《猪屠宰与分割车间设计规范》规定的标准和条件，对市属越秀、东山、荔湾、海珠、白云、天河、芳村、黄埔区（含广州市经济技术开发区）范围内所有的定点屠宰厂（场）进行检查，凡不符合国家规定标准和条件的，责令限期整改；经整改仍不合格的，由市商业行政主管部门根据国务院《生猪屠宰管理条例》的规定，提请市政府撤销其屠宰经营资格。整改期间不得进行屠宰经营活动。

　　2.核定定点屠宰厂（场）的生产量。经审查合格的定点屠宰厂（场），由市商业行政部门按照《中华人民共和国国家标准》（GB50317—2000）的规定，对其屠宰量进行核定。定点屠宰厂（场）不得进行不能保证肉品质量的超限量生产。

　　3.规范定点屠宰厂（场）的生产经营行为。定点屠宰厂（场）屠宰生猪应当遵守国务院《生猪屠宰管理条例》、广东省《生猪屠宰管理规定》规定的生产规范，严格按照屠宰工艺流程的要求和卫生防疫规定操作。

　　定点屠宰厂（场）应当遵守国家税费征收、环保、卫生、动物防疫等有关法律法规的规定，不得采取逃税、关闭污染处理设施、减少检验人员、逃避牲畜检疫等方式降低生产成本，或采取给委托代理人回扣的方式垄断市场，进行不正当竞争。

　　（三）取消定点屠宰厂（场）划定区域，对口供应的做法。按照市场规则，实行放开经营，公平竞争，不再通过行政手段划定屠宰厂（场）供应区域。

　　二、减少肉品流通中间环节，改革肉品经营体制。

　　（一）取消总肉批发环节和批发商“对口供应”零售业户的做法。牲畜屠宰实行“代宰制”。

　　肉品经营者或消费者可以自主选购生猪，委托本市定点屠宰厂（场）屠宰。定点屠宰厂（场）无正当理由不得拒绝屠宰或强制屠宰，并应当按物价部门核准的项目和标准收费。禁止自定项目和超出标准收费。

　　肉品经营者或消费者可以委托他人或其他代办服务公司（下称受委托的单位）代理生猪采购、送宰、帐目结算等事务。有关代理费用的数额和支付方式由双方自行商定。

　　受委托的单位或个人应当在市政府批准开设的生猪批发交易市场采购生猪，并送本市定点屠宰厂（场）屠宰。

　　（二）取消指定生猪和肉品交易市场的做法，放开生猪批发市场和肉品零售市场。

　　肉品经营者或消费者及受委托的单位、个人采购生猪可自主选择市政府批准开设的生猪批发交易市场。肉品经营者可在本市范围内自主选择定点屠宰厂（场）。不再推行肉品的批发交易指定牲畜肉品交易市场的做法。

　　（三）取消下杂统收制度。

　　实行“代宰制”后，猪下杂与猪边、上杂一起编号，配对出厂，屠宰厂（场）不得再以低于实际价值的价格统一收购。需要批量收购下杂的企业，可与经销者议价交易。

　　三、规范肉品市场，加强肉品流通管理。

　　（一）清理整顿现有肉品市场和经营店（档）。

　　以区为单位，由商业、工商、卫生部门组成联合工作小组，对现有肉品市场和经营店（档）进行全面清理。取缔未经商业部门认可、未在工商部门登记注册的肉品市场（肉店）。

　　（二）建立肉品市场和零售业户档案。

　　联合工作小组对经批准设立的肉品市场和市场上报的零售业户，以区为单位建立档案，对其经营行为实施跟踪管理。市场和零售业户的档案由商业、工商、卫生部门分别进行保存和管理。

　　（三）建立肉品经营资格制度。

　　商业、工商、卫生行政部门分期分批对肉品市场进行整改。符合发放《食品卫生许可证》和《营业执照》条件的市场零售业户，由卫生、工商行政部门分别发给《食品卫生许可证》和《营业执照》。在规定的时间内仍未领取《食品卫生许可证》和《营业执照》的，不得从事肉品经营活动。领取《食品卫生许可证》和《营业执照》的肉品零售业户，应当与所在区工商部门签订不经销私宰肉保证书。

　　（四）建立肉品凭证上市和售肉出据制度。

　　肉品零售业户经营的肉品必须具有定点屠宰厂（场）加盖的肉品检验合格章及本市动物防疫监督机构的兽医检疫合格章，并具有动物防疫监督机构出具的动物产品检疫合格证明及定点屠宰厂（场）出具的牲畜产品检验合格证明。消费者购买肉品索取凭证的，肉品销售者应当提供标有品名、重量、金额、市场名称、档位编号的销售凭据。

　　（五）落实市场开办者管理市场的责任。

　　按照“谁开办、谁负责、谁管理”的原则，落实市场开办者的责任。市场开办者应当履行对其开办市场的管理职责，做好市场内的食品卫生的管理工作。工商行政管理部门、卫生行政管理部门按照各自的管理职责，加强检查，发现市场内有经营私宰肉品的行为的，依照法律和有关规定，追究经营私宰肉品的零售业户和市场开办者的责任。

　　（六）加强对餐饮食肆、机关团体等单位购买和经营肉品的管理。

　　餐饮食肆、超市、肉食品加工企业和机团等单位，必须购买我市定点屠宰厂（场）出厂（场）的检疫检验合格的肉品，不得购买和经营私宰肉品。

　　餐饮食肆、超市、肉食品加工企业和机团等单位应当按政府主管部门的规定和要求，建立“购肉登记”制度，购买肉品应当向肉品销售者索取标有品名、重量、金额、市场名称、档位编号的肉品销售凭据。销售凭据与采购登记册应当妥善保存，以备检查。

　　（七）加强肉品运载车辆管理。

　　运载肉品应当使用顶部安装悬挂轨道，符合国家卫生、动物防疫条件的肉品运载专用车辆。

　　从事肉品运输服务的公司应当具有交通行政管理部门发放的道路运输经营许可证及车辆运输证、卫生行政部门发放的《食品卫生许可证》、公安交警部门发放的特许通行证。

　　运输肉品应当按照特许通行证规定的路线行使并随车携带当日肉品的动物产品检疫合格证明和牲畜产品检验合格证明。

　　运输肉品的工具及容器在使用前后应当清洗消毒。

　　肉品经营者自购车辆运送自销肉品的，应当符合上述有关规定。

　　（八）严格执行肉品准入和报检制度。

　　在越秀区、海珠区、荔湾区、东山区、白云区、天河区、芳村区、黄埔区（含广州市经济技术开发区）定点屠宰厂（场）以外屠宰的肉品，在具备以下条件，并到市动物防疫机构报检，换领动物产品检疫合格证明后，方可在上述八区销售：

　　1.应当是当地县级以上人民政府确定的定点屠宰厂（场）屠宰的肉品；

　　2.运输肉品的车辆和方式应当符合本实施办法第三、（七）点的有关规定；

　　3.应当持有定点屠宰完税凭证。

　　四、改革管理体制，明确各部门的分工与职责，加强执法人员的监督管理。

　　（一）牲畜屠宰和肉品销售的管理重心下移各区。

　　按照“条块结合，以块为主”的城市管理原则，将“定点屠宰、检疫检验合格肉品”（以下简称“放心肉”）的上市管理工作下放到区。市政府主要负责屠宰管理行业政策的制定，指导、检查、督促各区做好工作，帮助各区解决推进过程中出现的重点难点问题；区一级政府统一部署，综合运用区内行政管理力量，组织清理本区的私宰场点，做好本区范围内的“放心肉”上市工作；各镇政府、街道办事处和村委会负责做好辖区内自办市场依法注册和经营行为的监督管理，以及清理违法私宰窝点的工作。

　　（二）明确政府各部门的分工与职责。

　　市商业行政管理部门负责本市牲畜屠宰和肉品流通的行业管理工作。区商业行政管理部门按照管理权限，负责本辖区内牲畜屠宰和肉品流通的监督管理。

　　畜牧兽医行政管理部门负责对屠宰厂（场）的牲畜防疫、对牲畜及肉品的检疫,对定点屠宰厂（场）的牲畜及肉品违禁药物含量的检测，以及对牲畜交易市场、牲畜产品仓库违反动物防疫检疫有关法律法规的行为的监督管理。

　　工商行政管理部门负责肉品流通市场的监督管理。 卫生行政管理部门负责市场流通肉品的卫生监督、卫生检验和违禁药物含量的检测以及餐饮食肆、机关团体和企（事）业单位食堂、肉食品加工企业采购、使用肉品的监督管理。

　　公安部门负责协助做好牲畜屠宰和肉品流通管理的执法工作，对拒绝、阻碍国家工作人员执行公务的行为进行处理。对于生产、销售不符合卫生标准的肉品达到刑法处罚程度的行为，公安机关应当依法行使职责。

　　城市管理综合执法部门负责对私宰窝点违章建筑的清拆工作。

　　国土、规划、环保、物价、技监、税务等部门按照各自职责协同实施本办法。

　　（三）建立监督协调机制，保证管理系统有效运作。

　　市各有关职能部门按照分工，应当切实履行管理职责，积极支持配合各区开展工作。各区工商分局在市工商局的垂直领导下，按照所在区政府的统一部署和要求，做好肉品市场的管理工作。商业行政部门作为行业行政主管部门，应当做好屠宰行业管理的统筹协调工作，切实行使屠宰管理执法的监督权。对不认真履行管理职责的部门，及时督促整改；对长期不履行职责，影响全市“放心肉”上市工作推进的，给予通报批评；对态度消极，放任不管，给全市定点屠宰工作造成不良后果的，上报市政府追究管理部门领导的责任。

　　（四）查处行政管理部门执法人员失职、渎职行为。

　　行政管理部门在行使职权时，应当认真履行法定职责，对执法人员有下列行为之一的，由其所在单位或上级主管机关，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：1、对未经检疫或检疫不合格的肉品出具动物产品检疫合格证明的；2、发现有本办法规定的违法行为故意不进行查处的；3、纵容、包庇本办法规定的违法行为的；4、向有违反本办法规定的违法行为的当事人通风报信、帮助逃避查处的；5、其他未依法履行职责的。

　　五、加大屠宰执法力度，加强屠宰执法队伍建设。

　　（一）打击私宰行为，实行联合执法。

　　整改期间，市和各区分别组建一支人员相对固定、指挥协调、运作高效的屠管联合执法队伍。联合执法由商业行政部门牵头，公安、城市管理综合执法部门共同负责。公安、城市管理综合执法部门根据本实施办法规定的分工职责，分别抽调3至5名人员，配合联合执法行动，针对私宰违法人员的活动规律，及时打击私宰行为，确保整改工作顺利开展。整改工作结束后，根据屠宰管理工作的实际需要，公安、城市管理综合执法部门仍要保证执法人员的调配，组织联合执法行动。

　　（二）加强屠宰执法队伍建设。 根据市编委批复的市（区）屠宰管理处（所）人员定额，尽快配备屠宰管理执法人员。经费由同级财政安排解决。按照国家经贸委统一研制的屠宰管理执法制服样式，为在编屠管执法人员配发制服。加强执法人员的教育与培训，提高执法队伍的整体素质和依法行政水平。

　　六、加强对违法行为的查处，严厉打击违法行为。

　　（一）未经定点，擅自屠宰生猪的，由商业行政部门依照国务院《生猪屠宰管理条例》规定处理。

　　（二）定点屠宰厂（场）屠宰生猪违反国务院《生猪屠宰管理条例》的，由商业行政部门依法处理。

　　（三）定点屠宰厂（场）隐瞒屠宰数量，逃避税费的，由税务部门依照《税收征收管理法》的规定处理。

　　（四）定点屠宰厂（场）采取给回扣等手段，垄断市场，进行不正当竞争的，由工商行政管理部门依法处理。

　　（五）肉品经营者销售的肉品应当检验、检疫而未检验、检疫或者伪造检验、检疫结果的，由工商部门依据《消费者权益保护法》的规定处理。

　　（六）市场开办者不履行食品卫生管理职责的，由卫生行政管理部门依据《食品卫生法》的规定处理。

　　（七）生产、销售不符合卫生标准的肉品，构成犯罪的由司法机关依照《刑法》的规定处理。

　　（八）拒绝、阻碍执法人员执行公务，未使用暴力威胁方法的，由公安部门依照《治安管理处罚条例》规定处理；以暴力威胁方法拒绝、阻碍执法人员执行公务，构成犯罪的，由司法机关依照《刑法》的规定处理。

　　（九）其他违反牲畜屠宰和肉品流通法律、法规行为的，由有关部门依法处理。

　　七、完善对牲畜及其肉品违禁药物和有害残留物质的监控和检测手段。

　　针对目前饲养牲畜使用盐酸克伦特罗等违禁药物现象比较普遍，肉品含有毒有害物质问题较为突出的实际情况，卫生、动物防疫和技监等部门应当在深入调查的基础上，建立监管制度，提出明确有效的监控措施。重点加强以下各环节对饲养牲畜使用违禁药物和肉品残留有毒有害物质问题的监管。

　　（一）加强对牲畜饲养和流通环节的监管。

　　采取切实措施，从兽药、饲料抓起，真正解决牲畜使用盐酸克伦特罗和残留有毒有害物质问题。组织力量，采取设点检测和随机抽查相结合的方式，加强对外来活畜的监控。严禁喂服违禁药物地区的牲畜进入屠宰环节和流通领域，从源头上加以控制。

　　（二）进一步完善屠宰环节的检测手段和制度。

　　定点屠宰厂（场）必须配置设备，增加盐酸克伦特罗检测项目，把有毒有害物质检验列入必检内容。健全和落实宰前检疫和宰后肉品检验制度，进入屠宰环节的待宰牲畜必须经过盐酸克伦特罗抽测合格，方可屠宰。卫生行政部门加强对进入流通环节肉品的抽检和监督，杜绝有害肉品流入市场。

　　八、调整屠宰税费的收取和分配。

　　将目前屠宰税由屠宰行为发生地的所在区征收，税款归所在区所有，改为由屠宰行为发生地的地方税务征收机关管辖，税款由市集中，按各区“放心肉”的上市量进行分配；牲畜屠宰和肉品流通涉及的收费，按价格主管部门的规定执行。由现在只向广州、茅山两间定点屠宰厂征收，改为向所有定点屠宰厂（场）征收。具体按以下方式操作：

　　（一）各屠宰厂（场）收交的屠宰税先由市集中，市再根据各区“放心肉”的实际上市量，转移支付给各区。各区“放心肉”上市的数量采取各定点屠宰厂（场）分区统计的办法计算。

　　（二）肉品经营者按规定交纳的税费，在屠宰环节缴纳。征管部门不直接征收的，由市屠管部门统一代收后，缴交有关部门。

　　（三）各有关区的打私办案经费，由各区从市当年转移支付给各区的屠宰税收入中安排解决。

　　九、牛、羊的屠宰管理参照本实施办法的规定执行。

　　十、本办法自2002年3月1日起施行。



浙江省金华市人民政府


金华市人民政府关于印发金华市区物业管理办法的通知
金政发〔2008〕53号
城市建设　管理　办法　通知 　
婺城区、金东区人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区物业管理办法》印发给你们，请遵照执行。


金华市人民政府
二○○八年六月二十一日

金华市区物业管理办法

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法规规章规定，结合市区实际，制定本办法。
第二条 本市区行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 新建住宅区应当实行物业管理，在开发建设中应综合考虑物业管理和社区建设的需要。
市区原有的未封闭管理的住宅小区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。也可以由社区行使物业管理权，实施业主委员会和社区合二为一的管理模式。
第五条 市建设行政主管部门负责市区物业管理行业的监管工作，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。
婺城区、金东区建设行政主管部门具体负责各自行政区域物业管理的监督管理工作。
公安、行政执法、工商、环保、物价、规划、民政等部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作，协同实施本办法。
公安部门负责指导业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安消防工作；指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放有毒（害）等危险品车和油罐车（化学品车）的行为，依据《消防法》及易燃易爆物品存放等相关法律规定进行管理；根据《道路交通安全法》的规定依法处置物业管理区域内的交通事故；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
城市管理行政执法部门负责物业管理区域内违反市政公用、园林绿化、市容市貌、违章搭建，建筑施工、娱乐、“三产”噪声及饮食服务业油烟、废气超标等违法行为的查处。
工商部门负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、擅自变更经营（办公）场所等行为。
环保部门负责物业管理区域内因工业企业引发的噪声、废气超标等违法行为的查处。
物价部门负责制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。街道办事处（乡镇人民政府）和社区（村）居民委员会应当配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第二章 业主自治管理
第六条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行规定的职责。业主人数较多的，可推选业主代表，组成业主大会。业主代表应由业主大会筹备组织推荐候选人，经民主选举产生。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域由物业所在地的区级建设行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域的划分情况，报市建设行政主管部门备案。
第九条 凡具备召开首次业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当及时组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。区建设行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会指导业主大会筹备组开展相关工作。
业主大会筹备组由业主推荐的代表和建设单位、社区（村）居民委员会的代表组成。其中社区（村）居民委员会、建设单位代表各1名、业主代表3-5名。筹备组的组长可由居民委员会代表担任。筹备组的业主代表由业主推荐或居民委员会推荐公示后产生。
第十条 业主大会筹备组应负责做好下列工作：
（一）确定首次业主大会或业主代表大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定由业主代表参加业主大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表；
（五）确定业主委员会委员候选人产生办法、名单；
（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作；
（七）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十二条 首次业主大会除了行使条例中规定的职权外，还应审议通过以下事项：
（一）业主大会议事规则和管理规约；
（二）业主委员会日常工作权限；
（三）业主委员会选举办法；
（四）物业服务企业的选聘办法；
（五）物业的有关公共管理规定；
（六）选举产生业主委员会。
第十三条 业主委员会人数根据物业管理区域规模大小确定，一般由5-15人（单数）组成。
首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，向物业所在辖区建设行政主管部门备案，并告知物业所在地社区（村）居民委员会。
业主委员会成员应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益、模范遵守业主大会议事规则及业主公约和带头履行业主义务的产权人。
第十四条 业主委员会履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）督促业主按时交纳物业服务费；
（六）业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会委员每届任期一般为3年至5年。具体任期由业主大会约定，可连选连任。业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主代表、业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，区建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会应当指导、督促其进行换届改选。
业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，物业服务企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。
第十六条 业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应当以书面的形式及时在本物业区域内公告。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第十七条 物业所在辖区的区建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会负责指导业主委员会开展日常工作，符合条件的居民委员会负责人可在住宅区业主委员会内兼职。
第十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经物业管理部门、居民委员会建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并在物业管理区域内予以公告：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）无正当理由连续3次以上缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）在所聘请的物业服务企业工作或领取报酬的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起7日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十条 经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定召开业主大会临时会议的，区建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员应当指导业主召开。
第二十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十二条 物业管理区域内，应建立由物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的纠纷和疑难问题以及社区精神文明、构建和谐社会的基础性工作。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；
（二）业主提议召开业主大会临时会议，但业主委员会不依法召集的；
（三）业主对业主委员会不信任，要求进行换届选举的；
（四）业主委员会的行为损害了广大业主利益的；
（五）发生其他影响物业管理区域稳定的情况；
（六）社区开展精神文化，构建和谐社会等活动。

第三章 前期物业管理
第二十三条 建设单位应当在取得住宅物业商品房预售许可证前选聘前期物业服务企业，对物业进行前期管理。倡导房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积少于2万平方米的，经所在地区级建设行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。房地产开发企业在申办商品房预售证前应提交与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。
第二十四条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为商品房买卖合同的附件。
临时管理规约应当对物业共有部位、共有设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。
前期物业服务合同到期后，符合业主大会成立条件而未能成立业主大会、选聘物业服务企业的，其物业管理委托权可暂由物业所在社区居民委员会行使，由居民委员会在征求所在小区楼道代表及业主代表意见后，公开选聘物业服务企业。由建设单位选聘的物业服务企业，在前期物业管理中撤管的，建设单位必须负责该物业的物业服务工作。
第二十六条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
在办理物业交接手续时，建设单位应当按有关规定向物业服务企业移交相关资料。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共有部位、共有设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业管理部门或者其他有关行政管理部门报告。
第二十七条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，但物业管理区域内的物业均为非住宅的， 物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房移交时，由物业服务企业负责按规划审定的物业管理用房面积、位置移交、验收。由业主委员会或物业所在社区居民委员会代表业主监督建设单位向物业服务企业的移交工作。物业竣工验收时，开发建设单位应将规划审定的物业管理用房的建筑平面图报市、区建设行政主管部门，未按规定配置物业管理用房的，建设行政主管部门不得予以建设工程竣工备案。
2006年10月1日以后取得建设工程规划许可证的项目，按《浙江省物业管理条例》规定要求提供物业管理用房。
第二十八条 物业服务企业在前期物业管理期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租和经营的，获取的收益可以用于弥补物业服务企业物业管理收费的不足或者物业管理的其它方面，但应当在前期物业招标书和管理方案以及前期物业服务合同中载明。前期物业服务结束仍有剩余的部分用于补充物业专项维修资金。

第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，持有关文件到市建设行政主管部门申请资质。
区建设行政主管部门按照有关规定对申报材料进行初审，由市建设行政主管部门核定资质等级。物业服务企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
物业服务企业承接业务时应向物业所在辖区区级建设行政主管部门备案。已领取资质等级证书的外地物业服务企业，来本市区从事物业管理活动的，应当将资质证书等相关材料报市建设行政主管部门备案。
第三十条 物业服务企业在从事物业管理过程中应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家规定的技术标准和行业规范以及物业服务合同，实施物业管理；
（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；
（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
（七）定期公布物业公用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、非业主使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或管理规约行为的，应当依据有关规定予以劝阻，制止无效的，应及时向业主委员会、社区居委会、建设行政主管部门或有关行政主管部门报告；
（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、非业主使用人委托的其他管理服务事项；
（十一）在居民委员会的指导和监督下配合做好社区管理、社区服务的相关工作。
第三十一条 物业服务收费按照政府价格主管部门规定分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务收费按照政府价格主管部门的规定实行明码标价制度。业主向物业服务企业交纳物业服务费后，除国家另有规定外，任何部门或单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
第三十二条 业主在物业出让、出租时，应当告知物业服务企业。物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
第三十三条 物业服务合同终止后10日内，物业服务企业应当将物业资料和物业管理用房等交还给业主委员会。未成立业主委员会的，物业服务企业应当把物业资料及物业管理用房暂时交物业所在社区居民委员会代管，待新选聘物业服务企业后，交给所选聘的物业服务企业使用。

第五章 物业的使用和维护
第三十四条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
物业管理区域内共有设施设备的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物业管理区域相关共有设施设备管理办法》规定执行。
第三十五条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业的使用性质。确需改变的，应征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源部门批准，有关部门依法办理相关手续。
第三十六条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定及临时管理规约、管理规约。
第三十七条 物业维修、更新时，相邻业主、非业主使用人应当予以配合。相邻业主、非业主使用人拒绝配合而造成其他业主、非业主使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、装修造成相邻业主、非业主使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失，责任人应当负责修复、赔偿。
第三十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省市的有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金交纳、使用、管理和退还的办法按照有关规定执行。
第三十九条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金交纳、使用、管理和退还的办法按照有关规定执行。

第六章 法律责任
第四十条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
第四十一条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第四十二条 物业管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）挪用专项维修资金或者保修金的；
（二）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；
（三）不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的；
（四）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；
（五）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第七章 附 则
第四十三条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《浙江省物业管理条例》规定。
第四十四条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。
第四十五条 市属各县（市）可根据实际情况参照本办法执行。
第四十六条 本办法自下发之日起施行，《金华市区住宅区物业管理暂行办法》（金政〔2002〕96号）同时废止。